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个人住房买卖合同法律范本详解

在房地产交易中，一份严谨、规范的个人住房买卖合同是保障买卖双方合法权益、避免后续纠纷的基石。本文将以资深法律从业者的视角，对个人住房买卖合同的核心条款进行深度剖析，旨在帮助读者理解合同背后的法律逻辑与风险点，从而在实际交易中做到心中有数，防患于未然。

一、合同当事人基本信息：交易主体的确认与审查

合同的开篇通常列明买卖双方当事人的基本信息，看似简单，实则关乎合同的效力与责任主体的明确。

*买方信息：需准确填写姓名（应与身份证件一致）、身份证号码、联系地址及电话。若为夫妻共同购买，应将双方均列为买方，并注明关系。

*卖方信息：同样需准确无误，包括姓名、身份证号码、联系地址及电话。特别需要注意的是，卖方必须是房屋的合法所有权人，需核对其与不动产权证书（或房产证）上登记的权利人是否一致。若房屋为共有（如夫妻共有、家庭共有等），则所有共有人均应作为卖方签署合同，或由其他共有人出具明确的授权委托书，否则可能导致合同无效或无法履行。

风险提示：签约前，务必核实双方身份证件的真实性，并要求卖方出示不动产权证书原件进行核对。对于共有房产，未取得全部共有人同意的交易存在极大法律风险。

二、标的物基本情况：房屋信息的精准描述

这是合同的核心条款之一，是对交易房屋的具体“画像”，必须清晰、准确、无歧义。

*房屋坐落：需详细填写房屋所在的省、市、区（县）、街道、门牌号，应与不动产权证书一致。

*不动产权证书号：这是房屋身份的唯一标识，务必准确无误，可通过此号码查询房屋的权利状态。

*房屋结构、户型、建筑面积与套内建筑面积：建筑面积与套内建筑面积均需注明，并明确面积来源（如不动产权证书载明）。实践中，面积差异的处理方式也应在此约定，是按实测面积结算还是维持合同约定面积不变，需双方协商一致。

*房屋用途：明确是住宅、商业还是其他，这关系到税费、贷款等诸多方面。

*房屋权利状况：此条至关重要。需明确房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况。卖方应如实披露，买方也应主动核实。若有抵押，需明确解押责任、资金来源及完成时限；若有租赁，需明确租赁关系如何处理（如“买卖不破租赁”原则的适用及承租人优先购买权的放弃等）。

*房屋现状：包括装修情况、附属设施设备清单（可作为合同附件详细列明品牌、型号、数量等，避免交接时产生争议）、是否存在欠费（水、电、燃气、物业、供暖等）。

风险提示：对于房屋的权利瑕疵和物理瑕疵，卖方负有如实告知义务。买方应仔细验房，并可通过不动产登记中心查询房屋的抵押、查封信息，必要时可要求卖方提供《房屋状况说明书》。

三、成交价格及支付方式：交易核心要素的明确

*房屋成交总价：大小写必须一致，这是交易的核心金额。

*付款方式及期限：

*定金：通常在签约时或签约后几日内支付，作为担保合同履行的款项。需明确定金金额、支付时间、收款账户。定金罚则（给付定金一方违约，无权要求返还定金；收受定金一方违约，应双倍返还定金）的适用条件也应明确。

*首付款：约定首付款金额（或比例）、支付时间（如过户前X日、取得银行贷款承诺函后X日等）、支付方式（现金、银行转账）及收款账户。

*贷款：如买方需按揭贷款，应明确贷款金额、贷款方式（商业贷款、公积金贷款或组合贷款）、贷款银行的选择（或由买方自行办理）、卖方的配合义务，以及若贷款申请未获批准或批准金额不足时的处理方式（如买方补足差额、解除合同互不承担违约责任等）。

*尾款：即除定金、首付款、贷款外的剩余房款。支付时间通常与房屋交付或产权过户完成挂钩，支付方式及账户也需明确。

*资金监管：建议采用第三方资金监管方式，尤其是大额交易，以保障资金安全。合同中应明确监管机构、监管账户、监管金额及划转条件。

风险提示：所有款项的支付，均应通过银行转账并保留凭证，避免大额现金交易。明确的支付节点和条件，是防止一方逾期付款或收款后不履行义务的关键。

四、房屋交付：从“纸上”到“实物”的转移

*交付时间：明确具体的交房日期或交房条件（如过户后X日内）。

*交付标准：除房屋主体结构外，还应包括装修、设施设备（参照附件清单）、水电气暖等基本生活设施的正常使用状态。

*交付手续：双方应签署《房屋交接确认书》，列明房屋状况、设施设备数量及完好程度、各项费用结清情况等。

*费用结算：交房前产生的水、电、燃气、物业管理、供暖等费用由卖方结清，之后的由买方承担。具体结算日期以交房日为准。

风险提示：交房时务必仔细核对房屋状况与合同约定及附件清单是否一致，各项费用是否结清，钥匙、门禁卡、车位（如有）等是否齐全。

五、产权过户及税费承担：法律层面的权属变更

*过户责任与时限：明确办理房屋权属转移登记（过户）