房产交易税费承担协议规定.docxVIP

房产交易税费承担协议规定

咱们老百姓买套房子不容易，攒了半辈子钱，签合同的时候往往盯着房价、付款方式这些“大头”，却容易忽略一个关键环节——税费承担。前阵子我陪朋友看房，卖家说“房子净得200万，税费你全出”，朋友一听总价合适就签了，结果过户时发现增值税、个税加起来要18万，这才慌了神：“合同里没写清楚这些税，能不能反悔？”这事儿让我意识到，房产交易里的税费承担协议，真不是随便写两句话就能应付的。今天咱们就掰开了揉碎了聊，从税费种类到协议要点，从法律依据到常见纠纷，把这事儿彻底弄明白。

一、房产交易税费的“全景图”：先搞清楚要交哪些钱

房产交易涉及的税费就像个“税费大礼包”，不同情况交的钱不一样。咱们得先把这个“礼包”里的东西认全了，才能在签协议时心里有数。

（一）法定的“必交项”：买卖双方躲不开的基础税费

首先是契税，这是买方的“固定支出”。根据现行政策，买方要按房屋成交价的一定比例缴纳契税：首套房面积90平米以下的按1%交，90平米以上的按1.5%交；二套房的话，90平米以下还是1%，90平米以上就提到2%了（部分城市可能有差异）。举个例子，买套120平米的首套房，成交价300万，契税就是300万×1.5%=4.5万，这钱必须买方出，跑不了。

然后是增值税，以前叫“营业税”，主要和房龄有关。如果房子房产证未满2年，卖方需要按成交价的5%左右缴纳增值税（加上附加税大约5.3%）；如果满2年了，普通住宅可以免征，非普通住宅则要按差额（卖出价-买入价）的5.3%缴纳。比如一套房子3年前买的时候150万，现在300万卖出，未满2年的话增值税就是300万×5.3%≈15.9万；如果满2年且是普通住宅，这15.9万就省了。

个人所得税也是卖方的“常见支出”，但有免税条件。一般来说，卖方要按成交价的1%-2%或者差额的20%缴纳个税。但如果房子满5年且是家庭唯一住房（也就是“满五唯一”），可以免征。比如一套房子成交价200万，按1%计算个税是2万，但如果是“满五唯一”，这2万就不用交了。所以签合同前，买方一定要确认卖方的房子是否符合“满五唯一”，不然可能多承担这笔钱。

还有印花税，现在买卖住宅基本免征了，但如果是商铺、写字楼这些非住宅，买卖双方各要交0.05%的印花税。虽然钱不多，但非住宅交易时可别漏了。

（二）特殊情形的“额外项”：赠与、继承、公司产权房的特殊税费

除了普通买卖，房产交易还有赠与、继承、公司卖房这些特殊情况，税费更复杂。比如赠与，直系亲属之间赠与，买方（受赠方）要交3%的契税和0.05%的印花税，卖方（赠与方）免征增值税和个税；但如果是非直系亲属赠与，除了3%契税和印花税，卖方还要按“偶然所得”交20%的个税，相当于把房子增值部分当“意外收入”征税，这钱可不少。

继承的话，法定继承人继承房产免征契税，只需要交印花税；但如果是遗嘱继承，可能需要做公证，会产生公证费，不过这不属于税费，是额外成本。继承的房子再出售时，如果满五唯一可以免征个税，否则要交20%的个税（按差额计算），这也是很多人继承房产后卖房时容易踩的坑。

公司卖房更麻烦，除了增值税、契税、印花税，还涉及企业所得税。公司卖房的增值税是按差额的5.3%缴纳，企业所得税则要把卖房利润算进公司年度利润里，按25%的税率缴纳（如果是小微企业可能有优惠）。所以公司产权房的税费往往比个人卖房高很多，签协议时一定要让卖方提供完整的财务数据，算清楚这笔账。

二、税费承担协议的“法律底色”：约定自由与法定责任的边界

弄清楚要交哪些税，接下来就是“谁来交”的问题。这时候很多人会想：“我们自己约定不行吗？我愿意帮卖家交税，法律管得着吗？”这里有个关键原则——税费承担可以约定，但法定纳税人身份不能改。

（一）协议约定的“自由度”：《民法典》赋予的意思自治空间

根据《民法典》第五百零九条，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。也就是说，买卖双方可以在合同里约定“本交易产生的所有税费由买方承担”“卖方仅承担个人所得税，其他税费由买方承担”等条款，这属于双方意思自治的范畴，法律是认可的。比如前面提到的朋友案例，卖家说“净得200万”，其实就是约定所有税费由买方承担，这种约定本身是有效的。

（二）法定责任的“底线”：《税收征收管理法》的硬性约束

但需要注意，《税收征收管理法》第四条明确规定：“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。”也就是说，契税的法定纳税人是买方，增值税、个税的法定纳税人是卖方，这个身份不会因为协议约定而改变。如果买方没按约定帮卖方交税，税务机关还是会找卖方追缴，卖方交完后可以依据协议向买方追偿。举个例子，买卖双方约定“个税由买方承担”，但买方没交，税务机关会找卖方要，卖方先垫付后，可以拿着合同去法院起诉买方，要求赔偿这笔钱。

（三）无效约定的“雷区”：这些