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COMMERCIALACCOUNTING实务与操作

基于REITs主体视角的涉税优惠全环节分析

余延建（中国工商银行股份有限公司北京100031）

【摘要】我国在基础设施领域沉淀了大量资金，发展基础设施公募REITs能够盘活大规模存量资产，补充新基建资

金来源，有效助推我国产业结构优化与增长。目前，各地区基础设施REITs运作水平参差不齐，且各类参与主体关系

纵横交错，涉及各纳税主体与业务的税收政策繁多复杂。对此，文章简要分析了REITs的兴起进程和我国类REITs与

REITs的重要区别，进而基于REITs原始权益人、项目公司、资产支持专项计划、公募基金、公募基金投资者五主体视

角，对其设立、运营和退出三环节的涉税优惠分税种进行了分析，以期帮助企业把握基础设施REITs的运作模式，推动

我国资本市场与基础设施建设两大领域创新协同发展。

【关键词】基础设施REITs；税务筹划；类REITs

【中图分类号】DF432【文献标识码】A【文章编号】1002-5812（2023）08-0053-06

度上限制了我国基础设施REITs的高效率、高质量发展。

一、引言

因此，本文简要分析了REITs的兴起进程和我国类REITs

我国传统基础设施建设一般以政府或政府平台公司与REITs的重要区别，进而基于REITs原始权益人、项目

为主导，项目建设资金大部分通过政府直接或间接负债融公司、资产支持专项计划、公募基金、公募基金投资者五

资解决，融资渠道以银行贷款、政府债券为主，偿债资金依主体视角，对其设立、运营和退出三大环节的涉税优惠进

赖政府预算资金及基础设施项目运营产生的现金流，导致行了分析，以期推动我国资本市场与基础设施建设两大

政府债务负担逐年攀升，透支政府未来现金流入安排，严领域创新协同发展，为各主体更好地参与基础设施REITs

重制约了新型基础设施的投资建设。经过几十年城市化建提供帮助。

设拓展与完善，我国已积淀了庞大的存量基础设施资产，

二、REITs起源发展与我国基础设施REITs的兴起

资本沉淀在基建领域会影响经济整体运行质效，不利于构

建存量资产和新增投资的良性循环机制，也不利于我国经（一）REITs的起源与发展

济持久平稳运行。因此，我国适时推出了基础设施REITs。REITs（RealEstateInvestmentTrusts，简写为REITs），

REITs的推行为我国有效应对国内外经济形势带来的挑战是由房地产信托投资基金发展而来的一种新型融资工具，

提供了新的战略性资金来源，推动各地区经济持续稳健增其底层资产不断延伸，拓展到了不动产、交通运输和新基

长，对实体与金融平稳运行发挥重要作用。一是基础设施建等领域（杨咏梅等，2022）。REITs（不动产投资信托基

REITs融资方式对于筹集国内国际双循环增量资金具有重金）起源于20世纪60年代的美国，目前美国已成为全球最

大效能；二是基础设施REITs为我国广大公众投资者打大的REITs市场，无论是REITs产品的数量还是其市场规

通了参与基础设施领域投资的渠道，打开了基础设施项目模都占据绝对多数。从REITs的发展来看，特殊税收待遇

各参与主体的退出之门，实现“融资-投资-运营-退出”是REITs发展的重要驱动因素，也是各国REITs监管制度

的闭环运作，有利于提高社会资本参与基础设施建设项目设计理念的核心要素，美国历次REITs税收政策的修订均

积极性