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中海康城实战档案

前言

广州中海康城是2002年广州楼市大战的最大两个赢家之一，销售排行第二，仅次于碧桂园旗下的凤凰城。然而那个规模中等，地段也不是特别突出的楼盘，却能取得如此出色的成绩，确实特别有研习一番的必要。

第一篇销售成绩

“五一〞黄金周开盘推出400套住宅，开盘当日，中海康城就售出100套。开盘当月卖出300多套住宅，销售逾八成。

“十一〞国庆黄金周期间，中海康城现场售楼123套，直截了当营业收进达5000万元！

抛开黄金周业绩不谈，现在中海康城的总体营销状况是：自今年“五一〞开盘以来推出的1400套房中，6个月已成功售出920套，所推名目80%已售罄。

中海康城资料——

总建筑面积：38万平方米〔首期12万平方米〕

占地面积：23万平方米

建筑覆盖率：17.2%

绿化覆盖率：40%

住宅数量：4000套

住宅类型：多层、小高层洋房，花园洋房，景瞧洋房，复式小不墅

户型：两房两厅至八房三厅十余款个性户型

面积：69~330平方米

案例背景资料研习

第一节开发商背景资料研习

中国海外开发集团在拓展香港业务的同时，以战略的眼光投身到内地开发，在北京、上海、广州、深圳都投资多个名目，包括北京中海雅苑，上海海华花园、中海大厦，广州东山广场、锦城花园、中海锦苑等，其中的海华花园、东山广场更获得中国建筑业最高奖——“鲁班奖〞。

中国海外开发集团在1993年进进广州，目前在穗的开发规模建筑面积已达100万平方米。稳扎稳打、步履坚实的中海广州公司，近几年开发的名目个个可圈可点：从商业物业东山广场，到锦城花园、中海锦苑、中海名都等高尚住宅，曾是广州地产不同时期的骄傲，每一个楼盘的推出都引发一阵市场骚动，带来一股清新的异域风，中海集团靠着高素养的精品住宅受到市场应该信和追捧。

第二节中海康城开发背景资料研习

当人们还沉醉在岭南新加坡——中海名都的建筑和园林艺术空气中，还在留恋中海锦苑的江景和豪气，锦城花园的贵气和便利的时候，中海推出了位于广园东快速干道旁、九运主场馆西侧的中海康城，以对法国嘎纳的印象作为设计理念，营造“都市精英家园〞，以浓浓的法国情结，告诉现代都市人“这确实是根基生活〞。

中海康城花园系中海地产在广州首个面向低档市场的大型低密度住宅小区，从一开始，中海集团就把那个名目当作中海公司走向郊区的一张“名片〞来精心打造，中海康城是中海地产2002年升级版的精品名目，由于中海康城本身那个名目，关于中海集团来讲，成败是特不致关重要的，初出城门不管如何得凯旋而回。

第三节整体楼市竞争背景资料研习

今年广州的五一楼市喧闹非凡。有人赞美：“卖楼就像卖白菜〞，售楼部像集市，瞧楼车多过公交车，样板房比五星级酒店还高级……

尽管各处卖楼各施各法，但楼盘与楼盘、板块与板块之间的角逐没有明争也会有暗斗。一直被业内人士以“竞争惨烈〞来形容的华南板块的开发商之间的竞争可想而知。但今年“五一〞该板块的开发商难道首次坐下来谈起了“联合阵线〞，何故？皆因华南板块碰到了一个强劲的对手——广园东板块。广园东板块楼盘在广园快速路沿线，该板块过往和现在新开的楼盘不多，这次新推出两个：碧桂园凤凰城和中海康城。

要是讲往年的黄金周被华南板块抢了头彩的话，那么今年黄金周最大的赢家估量确实是根基碧桂园凤凰城了。自今年以来，广州房地产界一直为市场上近600万平方米的空置房所困扰，空置数字接近广州市场一年的销售量。而在5月1日，仅仅一天时刻，广园东碧桂园凤凰城的销售额就达7.5亿。这在竞争热烈的广州房地产市场尽无仅有，在全国的房地产界也是头一次。

华南板块八大楼盘中，有七大楼盘的负责人在“华南联合宣言〞上签了字。不管事实上质意义在哪里，华南板块联盟宣告其往年的无限风光差不多成为历史，也将意味着面临其他板块的更强大压力。广园东崛起的速度，让广州楼市中的其他板块都有点惊慌失措，华南板块的联盟也就大概是顺理成章了。开发商们的“联合一致对外〞，显然抛弃了往常靠某一楼盘单打独斗的局面，开始了板块间的联盟竞争。

第四节广园东〔东圃板块〕市政背景资料研习

广州市都市局天河分局用地科副科长何穗透露，目前东圃除了广园东路差不多投进使用外，还将有三条轨道通过东圃。第一条是地铁四号线；第二条因此是和地铁三号线直驳的机场快线；第三条是都市列车。这三条轻轨都将横贯东圃。同时而一房地产代理行的编辑经理也表示，要是不是开通了广园东路，那碧桂园凤凰城只能属于一个近效楼盘。但因为广园东路开通了，从碧桂园凤凰城到市中心所花费的时刻也仅仅比中海康城多了10分钟左右，使其一跃成为一个“市区盘〞。

目前东圃一个投资6个亿、占地26万平方米的超级购物中心的早已完成，而世界五百强的欧倍德、零售业巨头家乐福、英国TESCO等商家都在洽谈进驻该超级市场。届时，那个购物中心及其辐