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房屋买卖合同1（4篇）

房屋买卖合同1

一、合同形式的概念及其原则

合同的形式，是指作为合同内容的合意的外观方法或者手。简

言之，合同形式是指合同当事人合意的外在形式。《民法通则》第56

条规定：”民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

法律规定用特定形式的，应当依照法律的规定。”《合同法》第10

条规定：”当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式°法

律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定

采用书面形式的，应当采用书面形式。”这是法律关于合同形式的一

般规定。根据法律规定，合同形式包括书面形式、口头形式和其他形

式。

合同形式的选择，除法律另有规定外，由合同当事人协商确定。

合同形式自由是合同自由原则的体现。最高法院民法研究室认为，我

国《合同法》与世界各国合同的通例相一致，对合同形式采取了从宽

态度，尽可能促成合同成立，尽可能促成合同有效，尽可能减少因为

合同形式的缺陷而导致合同不成立或合同无效的现象。

二、书面形式是房屋买卖合同的法定形式

房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当

采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转

让，应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》

第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。……”

上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法

律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：

（一）止式房屋买卖合同

正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一

般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价

款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管

法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，但在

办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门

统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并

不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。

实践中，商品房买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式

文本。但在正式合同文本签订之前，多由开发商提供认购书、预订协

议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约

性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求，

买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同，经

双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同

只作为登记文件使用。

（二）具备特定条件的预约合同

最高人民法院《关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干

问题的解释》（下称商品房买司法解释）第五条规定：“商品房的

认购、订购、预订等协议具备（三）房屋买合同的其他书面形

式。

《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电

文包（括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形

地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定,

“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、

数据电文。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买合

同。记载双方房屋买意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往

来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买合同。有些情况下，没

有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收

据或发票主张房屋买合同成立。此时，买受人持有的购房款收据或

发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，如果收据或发票

载明的房屋位置具体、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买

合同成立。笔者认为，认定其他书面形式的房屋买