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物业写字楼设备设施维护保养计划

写字楼作为现代商业活动的重要载体，其设备设施的完好与高效运行，直接关系到入驻企业的办公效率、员工舒适度乃至物业资产的保值增值。一份科学、系统的设备设施维护保养计划，是物业管理工作的核心环节，旨在通过预防性维护与精细化管理，最大限度地减少设备故障，延长使用寿命，确保大厦整体运营的安全与稳定。

一、维护保养计划的基本原则

制定和实施设备设施维护保养计划，应始终遵循以下原则，以确保计划的有效性和可持续性：

1.预防为主，防治结合：将工作重心放在预防性维护上，通过定期检查、保养和调试，及时发现并排除潜在故障隐患，避免突发性停机造成的损失。同时，对已出现的问题要及时修复，防止故障扩大。

2.安全第一，规范操作：所有维护保养工作必须以安全为首要前提，严格遵守操作规程和安全规范，确保人员安全和设备安全。特种作业人员必须持证上岗。

3.全面覆盖，重点突出：维护保养范围应涵盖大厦所有重要设备设施，同时根据设备的重要性、使用频率、故障风险等因素，合理分配资源，对关键系统和核心设备给予重点关注。

4.专业高效，经济合理：依托专业的技术力量和科学的管理方法，选择性价比最优的维护方案和材料，在保证维护质量的前提下，努力降低维护成本，提高维护效率。

5.持续改进，数据支撑：建立完善的维护记录和档案管理制度，通过对运行数据、故障记录的分析，不断优化维护保养周期和内容，持续提升维护管理水平。

二、主要设备设施维护保养范围与内容

写字楼设备设施系统复杂，涉及多个专业领域，需分门别类制定针对性的维护保养方案。

（一）建筑主体结构与公共区域

建筑主体是大厦的骨架，其维护保养关乎整体安全与外观。

*维护重点：

*结构部分：定期检查墙体、梁柱、楼板有无裂缝、变形、渗漏；屋面防水系统的完整性，排水通畅性。

*公共区域：大堂、走廊、楼梯间、电梯厅等区域的地面、墙面、天花板、门窗、玻璃幕墙/外窗的清洁、完好性及密封性；各类标识标牌的清晰、完好。

*卫生间：墙面、地面、天花、洁具、五金件的完好与正常使用，通风排气效果。

*维护方式：日常巡检、定期清洁、季节性检查（如雨季前屋面防水检查）、专项维修（如墙面修补、门窗密封胶更换）。

（二）给排水系统

给排水系统是保障大厦正常运转和人员生活的基础。

*维护重点：

*供水系统：生活水泵、消防水泵、稳压设备、水箱（池）、管网、阀门、水表、水龙头、洁具等。检查运行状态、压力、水质、有无滴漏、堵塞。

*排水系统：排水管网、雨水管网、地漏、排水沟、集水井、排污泵。确保排水通畅，无堵塞、淤积、渗漏。

*维护方式：水泵定期巡检与保养（含润滑、清洁、紧固），水箱（池）定期清洗消毒，管网定期巡检与疏通，阀门定期启闭试验，仪表定期校验。

（三）供配电系统

电力供应是写字楼高效运行的生命线。

*维护重点：

*高压系统：高压开关柜、变压器、互感器、避雷器、电缆等。（此部分通常由供电部门或专业维保单位负责，物业需做好配合与巡检记录）。

*低压系统：低压配电柜、各级配电箱（柜）、断路器、电缆电线、应急发电机、UPS电源。

*照明系统：公共区域照明、应急照明、疏散指示标志。

*维护方式：日常巡视检查（仪表指示、有无异响异味、温度等），定期进行绝缘检测、紧固、清洁、功能测试，发电机定期启动试运行，UPS定期充放电测试，照明灯具定期巡检与更换。

（四）空调与通风系统

舒适的室内环境依赖于空调与通风系统的稳定运行。

*维护重点：

*中央空调系统：冷水机组、冷却塔、水泵、空气处理机组（AHU）、风机盘管（FP）、风管系统、温控器、过滤器等。关注制冷效果、能耗、噪音、有无泄漏。

*新风与排风系统：新风机组、排风机、风阀、风口。确保空气质量与换气次数。

*维护方式：定期清洗过滤器、换热器（盘管）、冷却塔，检查皮带松紧度、轴承润滑、电机运行状态，风管定期清扫，控制系统功能检查与校准，季节性开机前全面检查与保养，停机后维护保养。

（五）消防系统

消防系统是保障大厦生命财产安全的关键防线，必须时刻处于良好战备状态。

*维护重点：

*火灾自动报警系统：控制器、烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、消防警铃、消防广播、模块等。

*自动喷水灭火系统：报警阀组、喷头、管道、水流指示器、末端试水装置、消防水泵结合器。

*消火栓系统：消火栓箱、水枪水带、消火栓泵。

*防排烟系统：正压送风机、排烟风机、防火阀、排烟口。

*应急疏散系统：防火门、防火卷帘、疏散通道、应急照明。

*其他：灭火器、气体灭火系统（如有）。

*维护方式：严格按照消防规范要求，定期进行系统功能测试、模拟报警及联动试验，