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【讲义】物业治理在日常工作中应遵循的工作程序
第一讲、资质办理程序
一、物业治理公司的成立与资质证书办理程序
物业治理企业“二证〞要求：1、营业执照——企业法人资格；2、资质证书——企业从业资格。
〔一〕注册成立公司
物业治理企业“二证〞要求：1、营业执照——企业法人资格；2、资质证书——企业从业资格。
1、相关：
?民法通因此?：依法成立；有必要的财产和经费；有自己的名称、
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组织机构和场所；能独立担负民事责任。
?公司法?：一般为有限责任公司与股份。两者为企业法人。子公司为企业法人；分公司非企业法人。
2、办理工商登记程序：
〔1〕办理步骤：
第一步：办理?企业名称预先核准通知书?——查询名称，领取并填写?名称预先核准申请书?、?指定〔托付〕书?，递交名称登记材料，领取?名称登记受理通知书?等待名称核准结果；
第二步：办理前置审批手续〔非必须〕——领取?企业设立登记申请书?，经营范围涉及前置审批的，办理相关审批手续；
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第三步：办理验资手续——到经工商局确认的进资银行开立进资专户办理验资手续〔以非货币方式出资的，还应办理资产评估手续〕；
第四步：领取执照——递交申请材料，材料齐全后领取?受理通知书?；按?受理通知书?确定的日期交纳登记费，领取执照。
〔2〕应提交的资料：
1、?企业设立登记申请书?〔内含?企业设立登记申请表?、?投资者名录?、?企业法定代表人登记表?、?董事会成员、经理、监事任职证实?、?企业住宅证实?等表格〕；
2、公司章程〔提交打印件一式两份，请全体股东亲笔签字；有法人股东的，要加盖该法人单位公章并由其法定代表人亲笔签字〕；
3、验资报告〔以非货币方式出资的，还应提交资产评估报告；涉及国有资产评估的，应提交国有资产治理部门应该认文件〕；
4、?名称预先核准申请书?及?企业名称预先核准通知书?；
5、股东资格证实；
6、?指定〔托付〕书?；
7、经营范围涉及前置审批名目的，应提交有关审批部门的批准文件；
8、股东名录和董事、经理、监事成员名录〔非必备〕。
〔二〕办理资质证书
1、相关：
〔1〕依据与资格条件
建设部?物业治理企业资质治理方式?〔2004年5月1日起实施〕。
方式，物业治理企业资质等级分为三级。第七条：新设立的物业治理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。最低等级的三级资质企业的条件：
1.注册资本要求——人民币50万元以上；
2.人员配备要求——物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技术人员许多于10人。其中，具有中级以上职称的人员许多于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.人员从业要求——物业治理专业人员按照国家有关取得职业资格证书；
4.治理名目要求——有托付的物业治理名目；
5.其他要求——建立并严格执行侍候质量、侍候收费等企业治理制度和标准，建立企业信用档案系统。
〔2〕与?广东省物业治理?的区不
建设部：先取得营业执照再办理资质证书。
?省?第十八条：从事物业治理的公司必须持有县级以上人民政府物业治理行政主管部门核发的物业治理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照。
前置审批的咨询题——2个矛盾：
一、注册公司与办理资质的先后——按国家建设部：企业无证〔资质证书〕经营现象。
二、托付治理与资格完备的矛盾——按省：取得资质证书前承接物业名目的不合理。
广州市解决方法——设立临时三级资质。
2、办理程序
〔1〕窗口领取或网站下载?资质申报表?；
〔2〕填表，预备有关资料〔广州市?新设立、申请核定三级物业治理企业资质收件资料?〕
〔3〕窗口收件；
〔4〕业务处室〔市国土房管局物业治理处〕办理；
〔5〕主管领导审核；
〔6〕缮证及发证；
〔7〕区国土房管局备案。
二、资质年检及等级升落
〔一〕相关
依据建设部?物业治理企业资质治理方式?第十七、十八条：物业治理企业资质实行年检制度。由相应资质审批部门负责。不符合原定资质等级条件的，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。
按照广州市原来的?广州市物业治理企业资质年检程序?，物业治理企业资质每年年检一次，由所在区国土房管局初审后，市国土房管局核定资质，并按其资质条件调整等级。侧重点在于对物业治理企业治理的楼盘〔小区、大厦等〕进行检查，注重对物业名目治理质量的检查，而非公司资质条件的审核。现已取消，而将该工作渗透到日常的治理工作中，年检只对公司资质条件进行复核。
〔二〕资质等级条件：
一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技术人员许多于30人。其中，具有中级以上职称的人员许
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