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东方威尼斯温泉森林公园

总体市场与环境

1.总体市场分析

宏瞧环境

有利因素

国内经济平稳增长，国民生产总值接着维持着良好的增长态势，江西省今年前三季度国内生产总值增幅达10.1％，比往年同期增加1.6个百分点。上半年，南昌市实现地区生产总值411.48亿元，比上年同期增长16.1%。

8月7日，南昌市政府出台?关于进一步促进房地产持续健康开展的补充通知?，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新。受政府出台利好政策等因素碍事，南昌及周边地区楼市重新开始爽朗，成交量大幅上升。

随经济的健康开展，高尚品质住宅主力消费群体范围日渐扩大。

市政交通逐步完善，住宅郊区化已被市场所同意。

不利因素

“国八条〞政策的出台及其相关新闻媒体的不断报道，使得并不专业的消费者对今后的房价走势瞧不准，摸不透，尽大多数有购房需求但又不迫切的消费者，选择的是瞧瞧和持币待购，这在一定程度上弱化了楼盘的往化速度。

随着南昌市这几年房地产市场的快速开展及楼盘的不断增多，竞争日趋剧烈，消费者的选择也越来越多，越来越理性。

近年南昌市房地产相关数据汇总表〔2002-2004年度〕

工程

年度

房地产投资额

〔亿元〕

住宅竣工面积

〔万平方米〕

住宅销售面积

〔万平方米〕

销售收进

〔亿元〕

2002年

35

2003年

56

250

2004年

三年内各种指标呈现持续加速态势——平均增长率：年销量40%，销售收进59%。

三年内共出售商品住宅575.62万平方米，平均年销量为191.87万平方米，其中2004年销量最多。

年均竣工面积239.17万平方米。

2005年市场现状分析

1-2-1提供情况〔1-8月份〕

截至8月底房地产开发统计

要紧指标

合计

上年同期

增幅

完成投资额〔亿元〕

2.95%

住宅

10.02%

商品房施工面积〔万平方米〕

-21.7%

竣工面积〔万平方米〕

-50.9%

依据数据显示，在经历一系列国家宏瞧调控政策的“洗礼〞后南昌房地产前8个月，开发力度有所减缓，完成投资42.6亿元，投资增幅较上年同期增长2.95%，较上半年增幅提高9.73%。

受调控政策的碍事，截至8月底南昌房地产市场提供量与往年同期相比有所下落。

1-2-2今后潜在提供情况

2005年全市方案供地4000-4500亩，南昌市区增加交通便利、配套设施完善的中低价位一般商品住房用地提供。关于类似不墅等高档住宅工程用地，将鼓舞安排在南昌市周边区县。

8月7日，南昌市政府出台?关于进一步促进房地产持续健康开展的补充通知?，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新。受政府出台利好政策等因素碍事，南昌楼市重新开始爽朗，成交量大幅上升。间接拉动了市场的提供量的提升。

1-2-3需求情况

8月份当月份相关数据统计〔含四县〕

要紧指标

合计

上年同期

增幅

较上月增长

商品房交易面积

0.84%

45.76%

住宅

15.39%

51.23%

商品房交易金额

10.3%

60.18%

住宅

42.33%

69.97%

2005年1-8月份成交套数图示〔市区〕

今年3月份国家出台了一系列宏瞧调控政策。这些政策的出台，让全国的房地产市场都受到了一定碍事。尤其是今年6月和7月，南昌市房地产市场消费者瞧瞧气氛浓厚，成交量大幅萎缩。据统计，6、7两个月市区商品住房的成交量仅为1052套和685套。

相关资料显示：多数都市房地产市场截至8月底仍处于瞧瞧期，未能走出低谷。而整个市场开始重新启动且商品房销售量环比增幅超过50%的仅有4个都市，包括南昌1.2倍、合胖79.26%、无锡62.75%、哈尔滨57.84%。这讲明南昌房地产市场复苏快速，排在全国前列。商品房交易量大幅上升。

1-2-4需求总量推测

2005前三季度年南昌市经济开展，国内生产总值比上年同期增长16.5%，综合考虑国家宏瞧经济调控对全国房地产市场的碍事，推测南昌市〔含周边地区〕城镇居民全然的住房需求为260—310万平方米。

按照南昌市城镇居民住房的年需求量按估量10%的递增比例，可推测2005年城镇居民住房的年需求量约为260-310万平方米。

1-2-5需求结构

南昌市平均年净增人口约10万人，按40%新增人口需新建住宅，每人20-25平方米的标准计算，对住房的需求量约为80-100万平方米。

2005年1-5月全市市区交易的万平方米商品住宅中，外地居民购置的为万平方米，比重为27%。保守估量2005全年以及今后几年内外地居民在南昌购房比例可维持25%，估量其对南昌市住房的消化量约为65-80万平方米。

南昌正在进行的花园都市建设和改造旧城工程，将产生大量的拆迁户需要重新安置，致使今年拆迁安置用房的需求量大增。估量拆迁、