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地产治理制度

——房地产开发流程及实施细因此

名目

TOC\o1-3\h\z一、目的PAGEREF_Toh1

二、范围PAGEREF_Toh1

三、地产治理PAGEREF_Toh2

1、名目开发治理PAGEREF_Toh2

1.1地产投资治理PAGEREF_Toh2

1.2征地治理PAGEREF_Toh3

1.3名目实施前治理PAGEREF_Toh3

1.4市场调查治理PAGEREF_Toh5

2、营销治理PAGEREF_Toh5

2.1营销编辑治理PAGEREF_Toh5

2.2销售治理PAGEREF_Toh6

2.3销售人员守因此PAGEREF_Toh7

2.4销售合同治理PAGEREF_Toh8

3、资料文件治理PAGEREF_Toh8

3.1人员安排PAGEREF_Toh8

3.2文件收发根基要求PAGEREF_Toh8

3.3资料文件保管要求PAGEREF_Toh8

3.4资料查询PAGEREF_Toh9

一、目的

1、典型公司地产开发名目治理，实行目标治理，落低投资风险，提高经济效益和社会效益。

2、典型地产部与公司其它部门的工作职责范围，使之分工明确、关系协调、合作紧密，抵达提高工作效率的目的。

二、范围

适用于广州市××房地产开发地产名目投资、设计、日常设计治理和物业销售治理。

三、地产治理

1、名目开发治理

地产名目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产名目定案之前，须在具体的调查和研究的本原上，做好周密的可行性分析，逐级报请公司领导审定，积极慎重做好名目设计、施工建设、物业租售时期的经营治理，力争减少风险，取得较好收益。

1.1地产投资治理

地产名目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。

A、地产开发名目的立项

⑴地产部或公司其他人员接触土地名目后，指定地产部专人与土地介绍人联系，查询名目的情况，并做初步调查，对所得信息回纳整理回档。

⑵对接触到的名目，依据初步调查及有关资料先做简要的经济测算，向部门经理汇报后，进行部门内局限析讨论，把有价值的名目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。

B、地产名目的投资论证

经公司总经理、主管地产副总经理审定后，地产部组织力量对有开发潜力的名目进行具体调查。调查内容如下：

⑴名目产权及有关文件〔包括?建设用地许可证?、?建设用地通知书?、?红线图?、?征地许可证?、?设计要点?、?国有土地出让金合同?、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料〕。

⑵现场情况〔现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等〕。

⑶名目周边情况〔周边的环境、交通状况、市政配套现状及情况、区域开发远景等〕。

⑷名目所在区域内的物业情况〔包括用地面积、建筑面积、租/售价格、开发商、投资商、物业使用情况、建筑标准、进伙时刻、租售比例、户型及户型比例等〕。

⑸名目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。

⑹合营/转让单位资讯实力报告〔财力、人力、经营操作等情况〕及介绍人情况。

⑺合营/转让单位的期瞧要求。

C、地产投资名目的报批

在上述调查的本原上，由地产部牵头，财务部、工程部联合撰写名目可行性报告，逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。

D、地产投资名目的签约

名目一经总经理批准后，由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜，同时托付公司参谋起草或修改土地出让/转让合同等有关文件，报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。

E、名目正式签约后应建立完整的名目档案。

F、由地产部牵头，财务部、工程部协助拟定具体的开发谋划，进进名目开发时期。

1.2征地治理

在做好名目投资决策的本原上，地产部指定专人负责办理名目的征地手续。征地程序如下：

A、与地点洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。

B、办理?建设用地许可证?和?建设用地通知书?。

C、申请?设计要点?。

D、办理拆迁有关手续。

E、向区和市国土局办理用地结案手续。

F、向市房地局办理土地估价，签定?土地出让合同?。

G、向市房地局办理?建设用地批准书?。

1.3名目实施前治理

名目实施前期时期分为名目设计、名目报建两局限。

A、名目设计治理

设计是名目实施时期的首要工作，建设工程技术是否先进，经济上是否合理，设计将起着决定性的作用，设计文件因此是安排建设谋划和组织施工的要紧依据。

⑴设计单位的选定，一般通过招标