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商业地产之现状及经营危机

要是出售出往，同时差不多招租成功，但要保证投资人长期稳定投资回报，也确实是根基必须维持租户的长期运营的经营成功，然而大量的广告促销费由谁来投进并不明确。如北京巨库特不清楚其面临的死结，在销售过程中尽量回避政策的风险，不惜投进巨额的广告费用以“秀库、装库、食库、玩库〞这一特不行的概念解决招商咨询题，等于给投资人一个投资的预期。现在?北京现代商报?报道中商户反映的咨询题确实是根基第三个咨询题，即谁为市场的整体经营成功负责？从道理上讲，每一个商户是自负盈亏的独立经营主体，然而一旦商户经营不行退租，投资人的咨询题将马上显露出来，现在才是开始。

定位之痛——战略与战术博弈

战略决定方向，战术决定沿正确方向前进的道路如何走。名目的包装在战术营销上特不重要，依据其定位或者讲其战略，在概念设计、LOGO、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上要花费特别大心思。因此，最用心的要属销售的广告和推广活动。例北京的巨库曾经通过概念炒作，以及展天盖地的销售广告和推广活动，据讲在此攻势下一段时刻销售得特不行，价格每平方米抵达4-5万元，在北京的任何一个商场或者市场都没有见过如此阵势，即使同时期开始招商和开业的60万平方米的亚洲商业航母——百荣世贸商城与之相比也相形见绌。然而今天的巨库却生意冷清并出现商户开始退租等情况，重要的缘故依旧其市场定位，尤其是在客群定位和形象定位上出现了咨询题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。但实际上商圈范围内居民的人口结构与其定位在35岁以下的新青年刚好是相反的。关于一个2-3万平方米的商场或者市场核心商圈半径3公里左右，你要吸引全北京的时尚青年来此消费概念上是可行的，然而必须尊重商业规律。

在商界有一个重新定位的经典案例确实是根基北京的甘家口百货商场。90年代末，新装修开业的甘家口百货商场也开始走时尚、精品的百货店开发方向，然而开业特别长一段时刻生意冷冷清清。认真地分析后，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，其定位不适合该区域的需求，后甘家口百货商场开始进行业种调整，大幅增加中老年人需求的商品，获得了成功。

在形象定位方面，需解决市场和商场的冲突。大伙儿明白，市场吸引的是无区不的消费人群，只要略明白一些商业知识的人都明白，百货商场卖的是时尚，便利店卖的是时刻，而超市和市场卖应该实是根基低廉。价格低廉就需要更高的营业额，需要更多消费人群支撑。

经营之痛——谁是我们的客户许多商业地产名目在商业运营〔商场开业〕后广告投进与前期销售时广告费的大量投进相比，真有天壤之不。前期广告投进因为是卖房，销售与开发商有直截了当的关系，而后期广告投进是为了经营，收益的主体是商户。就涉及到这笔广告投进从哪来里的咨询题，从正常情况瞧，要紧来源是向商户收取治理费，刚刚开始经营的商户是最不稳定的，要是经营好，租金提高没关系，而一旦商场整体经营不行，就算提早退租，最多损失押金，这也是产权式商展的死结。我们从商展营销利益角度进行分析：开发商体贴的是是否好卖，价格能否抵达预期，从现在的情况瞧，大局限开发商差不多抵达了目的，对投资商展的人，现在矛盾还没有显露，一旦到尽大局限经营户生意不行同时开始退租的时候，所有的矛盾都将集中释放。室内产权商展从它出现的那一天就没有解开那个死结，我们不能把前提条件建立在今后那个名目确信能经营起来同时能赚钞票的本原上，因为咨询题只有在失败后才能显露，而产权商展失败了就没有好的良方。因为这种事件主体的任何三方从没有像一个真正的商业零售企业会用心考虑最终赚钞票的来源——消费者。

商业地产之危机：

2002年被人们称为“商业地产元年〞,2003年、2004年的“商业地产年〞刚过，“商业地产咨询题年〞的2005年接踵而至。市场风云转变的如此之快，一如商业地产的“变脸〞，“变脸〞并不可怕，可怕的是可不能“察言瞧色〞、“重新洗牌〞。

商用物业行动着却同时又疲乏着——商用物业的高回报刺激开发商投巨资开发；而商用物业经营的困难又使众多的房地产商不愿触及。然而利润埋没着理性，开发商宁愿付出十倍的价值挑战商业物业的“高处不胜冷〞。

在商业地产如火如荼开发的同时，不断涌现一幕幕商业物业开发的怪现象“不卖就亏〞“一卖就乱〞“一乱就死〞。什么缘故会出现住宅开发不曾出现的“怪现象〞？这与商业地产的特点和盈利模式紧密相关。商业地产是房地产开发中投资回报最高、风险最大的领域，是布满聪慧的较量，不仅对资金、人才、专业技术有更高的要求，而且需要开发商相当熟悉当地的商业环境。除此之外，经营治理是成功的“最后一张王牌〞。

我们明白，商业关注的更多的是其本身的特点，以及商业模式，包括商业租售和商业经营两个层面。商业地产名目作为商业的经营场所，所起到的是生产工具的作用，其本钞票要分摊到商业经营中往，其价值受经营好坏的碍事。投资商场开发的房地产开发商由于