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买二手房签合同

合同签订前的核心准备工作

在签订二手房买卖合同前，买卖双方需完成两项关键准备工作，以确保交易合法性和自身权益。首先是产权审核，这是避免后续纠纷的基础。买方应要求卖方提供房屋所有权证书，核对证书上的产权人姓名与卖方身份证是否一致，同时确认房屋性质（如商品房、经济适用房）、建筑面积及用途（住宅或商用）。若房屋存在共有权人（如夫妻共有的房产），需所有共有人出具书面同意出售证明，避免因产权不清晰导致合同无效。此外，务必通过当地不动产登记中心查询房屋登记簿，确认是否存在抵押、查封、租赁等权利限制——2025年北京某案例显示，买方因未核查产权状态，支付50万元首付后才发现房屋被开发商抵押，最终通过法律诉讼仅追回部分款项，耗时近一年。

其次是政策利用与税费测算。2025年二手房交易的政策红利集中在增值税和个人所得税两大领域。根据最新规定，个人转让持有满2年的住房免征增值税，但若房屋持有时间不足2年，需按全额的5%缴纳增值税（计算公式：增值税=含税价格÷（1+5%）×5%）。值得注意的是，2026年《增值税法》实施后，不动产销售税率将调整为9%，因此2025年成为“满2年免增值税”的最后窗口期。例如，一套价值500万元、持有1.5年的房屋，2025年交易需缴纳增值税约23.8万元，而2026年则可能增至41.3万元，差额近18万元。个人所得税方面，“满五唯一”（持有满5年且为家庭唯一住房）的房屋免征个税，非唯一住房则按差额的20%或全额的1%-3%缴纳；若买方在2025年出售自有住房后1年内重新购房，可凭新购房合同申请退还已缴纳的个税，退税金额最高可达全额。这些政策细节需在合同中明确约定税费承担方，避免因政策理解偏差引发争议。

合同核心条款的详细约定

二手房买卖合同的条款设计需兼顾全面性与可操作性，以下六大核心条款需逐一明确：

一、主体信息与房屋详情

合同需列明买卖双方的身份信息，包括姓名、身份证号、联系方式及住址，若有中介参与，需补充中介机构的备案编号及经办人信息。房屋信息部分应包含详细地址（精确到门牌号）、不动产权证号、建筑面积（以产权登记面积为准，若与实际测量有误差，需约定处理方式，如误差在3%以内多退少补）、户型结构（如三室一厅）、装修及附属设施清单（如空调、热水器等固定设施是否保留，可附清单作为合同附件）。2025年上海某交易中，买方因合同未注明“房屋含固定装修”，收房时发现卖方拆除了全屋灯具和厨卫设施，虽起诉胜诉但额外产生1.2万元重装费用。

二、价款支付与资金监管

房屋总价需明确大小写金额（如“人民币叁佰万元整”与“￥3,000,000”），并细化定金、首付款、尾款的支付方式和时间节点。定金通常为总房款的1%-5%，建议通过第三方监管账户支付（如银行或正规中介的资金监管服务），避免直接转入卖方个人账户——2025年广州新规要求，二手房交易定金超过10万元必须进行监管，否则可能面临资金风险。首付款一般在合同签订后7-15日内支付，金额根据贷款额度确定（如贷款70%则首付30%），支付时需备注“购房首付款”并要求卖方出具收据。尾款支付时间需与过户流程衔接，通常约定为“产权过户完成后3个工作日内”，若买方需贷款，应注明“银行贷款发放后当日支付”。

三、交房标准与时间

交房时间需精确到具体日期（如“2025年12月31日前”），并约定交付条件：房屋现状无结构性损坏、附属设施能正常使用、水电气网等费用结清。双方应在交房时签署《房屋交接确认书》，列明设施设备清单、费用结清证明（如物业费、燃气费的缴费凭证）及户口迁移情况——2025年杭州某纠纷中，卖方未迁出户口导致买方无法落户，合同虽约定“逾期迁出按日支付总房款0.05%违约金”，但因未明确户口迁出时限，最终调解耗时3个月。

四、违约责任与免责条款

违约责任需针对不同情形细化：若卖方逾期交房，每逾期一日按总房款的0.05%支付违约金，逾期超过15日买方有权解除合同并要求退还已付款及赔偿损失；若买方逾期付款，卖方有权没收定金或要求支付逾期金额的0.03%/日违约金。此外，需约定政策变动的免责条款，如因2025年房贷利率调整导致买方贷款审批额度不足，双方可协商变更首付比例或解除合同，互不承担违约责任。

五、税费承担与政策衔接

2025年税费政策的特殊性要求合同明确税费分摊方式。例如，增值税由卖方承担（若房屋持有未满2年），契税由买方承担（首套90㎡以下1%、90-144㎡1.5%，二套3%），个税根据“满五唯一”情况由卖方或买方协商承担。对于个税退税政策，合同需注明“若买方符合2025年换房退税条件，卖方应配合提供原购房发票、完税证明等材料，相关退税款项归买方所有”。

六、争议解决与合同生效

双方可约定争议解决方式为“向房屋所在地法院起诉”或“提交当地仲裁委员会仲裁”，需注意仲裁