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老旧小区改造技术方案

1.改造原则

1.1.坚持“先民生后提升、先规划后建设、先功能后景观、

先地下后地上”的原则，重点决保障居民基本生活和安全的

用水、用电、用气、交通出行、消防等问题，消除小区安全隐

患，改善基本生活需求,营造良好居住环境。

12老旧小区在改造过程中，应尊重、保护和利用具有历史

文化价值的住区文化、街巷道路和特色景观，结合自身基础条

件和居民切实意愿，因地制宜确定改造内容。注重特色营造，融

入特色文化元素，彰显城市人文理念和风格特点，形成老旧小区

改造试点经验。

13坚持整治与管理结合原则，在完善硬件配套设施的同时,

建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到业委会成立一

个、综合整治推进一个、物业管理建立一个，避免重复施工影

响居民生活。

14坚持先急后缓原则，对于基础设施差、管理混乱、安全

隐患突出等群众反映强烈，需求高的小区先行改造。

1.5、坚持整治改造为主，兼顾提升改造，在重点组织对老

旧小区进行以水、电、气、通讯网络、市政道路排水、绿化环

境、停车场等设施进行整治改造的同时，兼顾“适老化”和节

能等提升改造。小区内配套公共设施可新建、扩建，亦可置换

改造。

1.6、对相同且相邻小区，可考虑整合提升，追求效益最大

化。1.7、老旧小区的更新改造应具有可持续性，与城市的久远

规划相结合，充分挖掘现有社区特色和资源。优先选择综合改

造的方式，更新改造要有针对性，且在经济和技术上可行，更新

改造要充分利用现有条件，并为此后留有余地，更新改造部位应

符合国度现行有关标准和规范的规定。

2.建筑物本体修缮

2.1外立面改造。建筑外立面更新改造应遵循安全美观、

节能环保、符合区域风貌控制划、与周边建筑环境相协调的

原则，不得影响原有建筑的日照、采光、通风、结构安全、防

水，并慎重使用外加铝单板,原则上使用涂料等。屋顶、外窗和

外墙进行更新、改造的，更新、改造后的屋顶、外窗和外墙的

节能性能应符合范的相关要求。

2.1.1外门窗

1）更换采光、隔音及密封性不能满足节能要求的老旧门

窗，有条件的改造增加外窗遮阳设施，改造后的门窗气密性、水

密性、抗风压性及传热系数等级符合节能设计标准。

2）楼梯间等公共部位外窗，可结合外立面改造选用普通外

窗。

2.1.2拆除私搭乱建的违章建筑，对改变房屋使用功能、危

及房屋安全的应恢复原状。对老旧小区内原有老旧外设防盗网

进行拆除，并根据外立面改造形式，结合空调位设置窗套或隐形

防盗网。2.1.3楼内外饰面

-2-

1）楼内公共区域原有墙面破损严重或老旧污损均做涂料

粉刷；原有墙面保存尚好或为块材饰面，可保留修复。

2）楼外原饰面材料为涂料饰面的可在原饰面做修复翻新,

其他外墙饰面可根据确定的外饰面选定保温材料。原有墙体材

料为水刷石时,施工时应铲除原饰面材料,按施工工艺要求完成

外墙保温的改造，由于无法恢复原外饰面的做法，外饰面材料可

根据小区整体设计的要求选用。

3）高层建筑的外饰面宜优先选生涂料、饰面砂浆等轻质

材料。

4）建筑散水沉降或破损问题应进行修复与改造。

2.2屋面整修。在不影响房屋结构、抗震设防要求的前提

下，增设防水及保温系统以满足节能、防水要求。

2.2.1屋面方式。屋面方式尽量不做改动，如需改造可根据

小区实际需求，或结合市政街道外立面景观改造做相应改造。

且应满足原结构平安为条件、并应考虑福州地区抗风设想要求,

避免台风形成影响。

2.2.2防水节能

1）老旧房屋屋面防水层存在漏水现象或15年内未有过防

水改造的屋面，可考虑重新铺设防水层及保温层。新增屋面保

温材料的性能应满足相应节能设计标准的要求，且满足消防的

防火要求。

2）原屋面防水层完好，且使用未超过15年，承载能力满足

-3-安全要求时,可直接在原防水层上加铺保温层。

2.2.3防雷

1）根据《建