2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1021）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

土地估价中，替代原则的核心作用是（）。

A.确定土地的最高最佳利用方式

B.保证同一供需圈内类似土地价格具有可比性

C.计算土地开发的投资回报率

D.评估土地的生态价值

答案：B

解析：替代原则是指在同一供需圈内，具有相同使用价值和质量的土地，其价格应趋向一致。选项A是最高最佳利用原则的作用；选项C是收益还原法中涉及的内容；选项D属于生态估价范畴，与替代原则无关。

采用收益还原法评估商业用地价格时，计算净收益应扣除的必要费用不包括（）。

A.房产税

B.土地增值税

C.管理费

D.维修费

答案：B

解析：收益还原法中的净收益是有效毛收入减去运营费用（包括管理费、维修费、房产税等）。土地增值税是在土地转让时产生的税费，不属于日常运营费用，因此不计入净收益扣除项。

下列关于基准地价的表述中，正确的是（）。

A.基准地价是某一时点的宗地价格

B.基准地价覆盖区域内的所有土地类型

C.基准地价是政府对土地市场进行宏观调控的依据

D.基准地价评估仅需考虑土地自然属性

答案：C

解析：基准地价是一定区域内某一时点的平均价格（非宗地价格），主要用于宏观调控、课税等，故A错误；基准地价通常按用途分类（如商业、住宅、工业），并非覆盖所有类型，B错误；评估需综合自然、经济、社会因素，D错误。

市场比较法中，交易情况修正的目的是（）。

A.消除交易日期差异对价格的影响

B.排除特殊交易行为对价格的干扰

C.调整区域环境差异的影响

D.修正土地使用年限的差异

答案：B

解析：交易情况修正是为了排除如亲友间交易、急卖急买等特殊交易行为对价格的干扰，使可比实例价格更接近正常市场价格。A是交易日期修正的目的，C是区域因素修正，D是个别因素修正。

成本法评估土地价格时，土地增值收益的计算基数通常是（）。

A.土地取得费

B.土地开发成本

C.土地取得费+开发成本+利息+利润

D.土地重置成本

答案：C

解析：土地增值收益是因土地用途改变或开发后产生的额外收益，其计算基数一般为成本法中前几项之和（土地取得费、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润），故C正确。

剩余法评估房地产开发用地价格时，若预测的开发完成后价值为V，开发成本为C，管理费用为M，销售税费为T，投资利息为I，开发利润为P，则地价计算公式为（）。

A.地价=V-C-M-T-I-P

B.地价=V-C+M-T-I+P

C.地价=V+C-M-T+I-P

D.地价=V-C-M+T-I-P

答案：A

解析：剩余法的基本公式为：地价=开发完成后价值-开发成本-管理费用-销售税费-投资利息-开发利润，故A正确。

下列土地权利中，不属于土地使用权价格评估对象的是（）。

A.出让国有土地使用权

B.划拨国有土地使用权（补办出让手续）

C.集体经营性建设用地使用权

D.土地所有权

答案：D

解析：我国实行土地公有制，土地所有权归国家或集体所有，不可交易，因此土地估价对象通常为土地使用权（如A、B、C），而非所有权。

土地估价报告中，“估价期日”指的是（）。

A.估价报告提交日期

B.实地查勘日期

C.评估价格对应的具体时点

D.委托合同签订日期

答案：C

解析：估价期日是指评估结果所对应的具体时间点，是地价的时间基准，故C正确。

影响工业用地地价的主要区域因素是（）。

A.宗地临街状况

B.区域产业集聚度

C.土地容积率

D.土壤承载力

答案：B

解析：区域因素指影响区域内土地价格的共同因素，如产业集聚度（影响工业用地需求）；A、C、D属于个别因素（宗地自身特征）。

根据《城镇土地估价规程》，土地估价报告的有效期通常为（）。

A.3个月

B.6个月

C.1年

D.2年

答案：C

解析：《城镇土地估价规程》规定，估价报告有效期一般为1年，若市场波动较大需重新评估。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于土地估价基本原则的有（）。

A.替代原则

B.供需原则

C.贡献原则

D.合法原则

答案：ABCD

解析：土地估价基本原则包括替代原则、供需原则、贡献原则、合法原则、最高最佳利用原则等，四选项均正确。

收益还原法中，确定土地还原率的常用方法有（）。

A.土地纯收益与价格比率法

B.安全利率加风险调整值法

C.投资复合收益率法

D.剩余法倒算法

答案：ABC

解析：土地还原率的确定方法包括：纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资复合收益率法（土地与建筑物还原率综合）；剩余法倒算法用于求地价，非还原率，D错误。

市场比较法中，选取可比实例应满足的条件有（）。

A.与估价对象用途相同

B.交易日期与估价期日