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房屋租赁合同续签法律规定

租房，是无数人在城市扎根的第一步。从刚毕业的年轻人到拖家带口的家庭，从创业者的办公场地到小商户的经营门面，房屋租赁贯穿了生活的各个阶段。而当一份租赁合同即将到期时，“续签”往往成为出租方和承租方共同关注的话题——是继续稳定合作，还是另寻新主？看似简单的”续签”二字，背后藏着许多法律细节，稍有不慎就可能引发纠纷。本文将围绕房屋租赁合同续签的法律规定展开，结合实务场景与典型案例，为您揭开这层”法律面纱”。

一、房屋租赁合同续签的基础认知

要理解续签的法律规则，首先得明确”续签”在法律语境中的含义。简单来说，房屋租赁合同续签是指原租赁合同到期后，出租人与承租人在协商一致的基础上，就同一房屋重新建立租赁关系的法律行为。它既可能是对原合同条款的延续（如租金、期限不变），也可能是对原合同的修改（如调整租金、增加附加条款）。

需要注意的是，“续签”与”续租”常被混用，但严格来说，“续租”更偏向口语化表达，而”续签”更强调通过签订新合同或补充协议的形式延续租赁关系。此外，续签与”新签”也有区别：新签是双方首次就房屋租赁达成合意，而续签的前提是存在已到期的原合同，双方基于信任或实际需求选择继续合作。

现实中，续签的常见场景包括：租客因工作稳定想长期居住，房东因租客按时交租、爱护房屋愿继续出租；企业因办公地点固定需延续经营场所租赁；商铺租户因客流量稳定希望维持原门面等。这些场景的共同特点是”延续性”，而法律对这种延续性的规范，核心在于平衡双方权益，避免任意一方因”关系熟”而忽视法律风险。

二、房屋租赁合同续签的法律依据与核心规则

（一）法律依据的”四梁八柱”

我国关于房屋租赁合同续签的规定，主要集中在《中华人民共和国民法典》合同编中。其中，《民法典》第734条是续签的”核心条款”，明确规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”此外，第707条（租赁期限六个月以上应采用书面形式）、第730条（不定期租赁的解除规则）等条款，也为续签提供了法律支撑。

这些条文的立法逻辑很清晰：一方面尊重市场主体的意思自治，允许双方通过协商续签；另一方面通过”不定期租赁”和”优先承租权”的规定，防止强势方利用信息差损害弱势方权益，尤其是保护承租人的居住稳定权和经营稳定性。

（二）续签的两种典型形态：定期与不定期

根据《民法典》第734条，续签可能形成两种租赁关系：一种是双方明确约定新租赁期限的”定期租赁”；另一种是未明确约定或约定不明的”不定期租赁”。

定期租赁的续签规则

定期租赁的续签，本质是双方就新的租赁期限、租金标准、权利义务等重新达成合意。这种情况下，双方应签订书面合同（租赁期限六个月以上的必须书面），明确约定新租期（法律未限制最长租期，但需注意”买卖不破租赁”规则下，若房屋被出售，新产权人需尊重原租赁合同）。例如，原合同租期为3年，到期后双方协商再签2年，这就是典型的定期续签，此时新合同的权利义务以新约定为准，原合同自动终止。

不定期租赁的”默认形态”

实践中，许多租客会遇到这样的情况：原合同到期后，自己继续交租，房东也继续收租，但双方没签新合同。根据《民法典》第734条第一款，这种情况视为原合同继续有效，但租赁期限变为不定期。不定期租赁的特点是”灵活但不稳定”——双方都可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人（一般为1个月，具体需结合当地司法实践）。比如，租客张某原合同到期后继续住了半年，每月按时交租，房东也没说要涨租或收回房子，此时双方形成不定期租赁；若房东突然说下月要收回房子，张某有权要求房东至少提前1个月通知，否则可能构成违约。

（三）承租人的”护身符”：优先承租权

《民法典》第734条第二款规定的”优先承租权”，是承租人在续签时的重要权利。简单来说，当原租赁合同到期，出租人要继续出租房屋时，承租人在”同等条件”下（即租金、支付方式、租期等主要条款相同），享有优先与出租人签订新租赁合同的权利。

举个真实案例：租客李某租了某商铺5年，合同到期前3个月，房东王某口头表示要”涨租20%“，李某同意。但合同到期后，王某却将商铺租给了出价相同但愿意一次性付3年租金的第三方。李某起诉后，法院认定王某侵犯了李某的优先承租权，判决第三方租赁合同无效，李某在同等条件下优先承租。这个案例说明，优先承租权的行使有两个关键：一是出租人有继续出租的意思表示（若房东要自用则不适用）；二是承租人满足”同等条件”。

需要注意的是，优先承租权是”形成权”，即承租人在知道出租人要出租后，需在合理期限内明确表示行使权利（一般为收到通知后15-30日），否则可能视为放弃。同时，“同等条件”不仅包括价格，还包括支付方式、租期、附