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研究报告

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上海保障性租赁房建设管理机制探讨

一、上海保障性租赁房建设管理机制概述

1.1保障性租赁房的定义和作用

(1)保障性租赁房是指政府为解决中低收入家庭住房困难问题，通过政策优惠、资金支持等方式，引导房地产开发企业、国有企业或集体企业等建设的，面向特定群体出租的住房。这类住房具有租金低、准入门槛相对较低等特点，旨在缓解城市住房紧张状况，提高居民居住水平。据统计，截至2020年底，我国共有保障性租赁住房约1000万套，累计受益家庭超过2000万户。例如，上海自2018年起实施的“共有产权住房”政策，有效缓解了中低收入家庭的住房压力，截至2021年底，已有超过1万户家庭享受到该政策带来的实惠。

(2)保障性租赁房的作用主要体现在以下几个方面：首先，保障性租赁房能够有效缓解城市住房紧张问题，降低中低收入家庭的住房支出，提高居民生活质量。据相关数据显示，保障性租赁房租金通常仅为市场租金的50%左右，对于家庭收入较低的人群来说，这一政策无疑减轻了他们的生活负担。其次，保障性租赁房能够促进房地产市场的平稳健康发展。通过政府引导，保障性租赁房的建设能够有效调节市场供需关系，避免房价过快上涨。最后，保障性租赁房有助于构建和谐的社会环境。通过提供稳定的住房保障，有助于增强居民的社会归属感和幸福感，促进社会稳定。

(3)保障性租赁房的建设和管理需要政府、企业和社会各界的共同努力。政府应加大对保障性租赁房建设的投入，完善相关政策法规，加强对建设、运营、管理等环节的监管。企业应积极承担社会责任，参与保障性租赁房的建设和运营。社会公众也应积极参与，共同营造良好的住房环境。以北京市为例，2019年北京市政府启动了“新北京人”住房保障计划，通过建设共有产权住房、公共租赁住房等多种形式，为符合条件的非京籍家庭提供住房保障。这一政策不仅有效缓解了“新北京人”的住房问题，也为城市的发展注入了新的活力。

1.2上海保障性租赁房建设背景

(1)近年来，随着上海经济的快速发展和人口规模的持续扩大，城市住房需求不断增长，尤其是中低收入家庭的住房问题日益突出。据统计，截至2020年，上海常住人口已超过2400万人，其中中低收入家庭占比超过50%。在房价持续上涨的背景下，普通家庭购房压力巨大，租赁市场供需矛盾加剧。为应对这一挑战，上海市政府高度重视保障性租赁房建设，将其作为解决住房问题的重要举措。

(2)上海保障性租赁房建设背景还与国家政策导向密切相关。近年来，国家层面陆续出台了一系列关于住房保障的政策，强调要加大对中低收入家庭的住房支持力度。2016年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出要增加保障性租赁住房供应，满足中低收入家庭住房需求。上海市政府积极响应国家政策，将保障性租赁房建设纳入城市总体规划，加大政策扶持力度。

(3)在此背景下，上海保障性租赁房建设呈现出以下特点：一是建设规模不断扩大，近年来每年新增保障性租赁房数量均保持在一定规模；二是建设模式不断创新，既有政府主导的公共租赁住房，也有市场化运作的共有产权住房；三是政策支持力度加大，包括财政补贴、税收优惠、土地供应等多方面支持。例如，2019年上海市政府出台了《关于进一步完善本市共有产权住房制度的若干意见》，明确提出要加大共有产权住房供应，提高中低收入家庭住房保障水平。

1.3上海保障性租赁房建设目标

(1)上海保障性租赁房建设的总体目标是构建一个多层次、广覆盖、可持续发展的住房保障体系，以满足不同收入群体的住房需求。具体而言，这一目标包括以下几个方面：首先，增加保障性租赁住房的供应量，预计到2025年，上海将新增约100万套保障性租赁住房，使保障性租赁住房占全市租赁住房市场的比例达到30%以上。以浦东新区为例，近年来该区新建保障性租赁住房约5万套，有效缓解了区域内中低收入家庭的住房问题。

(2)其次，提高保障性租赁住房的分配效率，确保住房资源公平、合理分配。为此，上海市政府采取了一系列措施，如建立住房保障信息平台，实现申请、审核、分配全程信息化管理；实施“摇号选房”制度，确保申请家庭有序参与选房。据统计，截至2020年底，上海保障性租赁住房分配率已达90%以上。以长宁区为例，通过优化分配流程，该区保障性租赁住房的分配周期已缩短至6个月。

(3)最后，提升保障性租赁住房的建设质量和服务水平，为居民提供舒适、安全的居住环境。上海市政府要求保障性租赁住房建设严格执行国家和地方相关标准，确保住房质量。同时，加强后期运营管理，提高居住品质。例如，在闵行区的某保障性租赁住房项目，政府引入专业物业公司进行管理，提供绿化、维修、安全等一站式服务，使居民享受到优质的居住体验。通过这些措施，上海保障性租赁房建设不仅满足了居民的基本居住需求，