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研究报告

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上海发展保障性租赁住房REITs探索研究

一、研究背景与意义

1.1上海住房市场现状分析

(1)近年来，上海作为我国经济、金融、贸易和航运中心的地位日益巩固，城市人口持续增长，住房需求也随之上升。根据上海市统计局数据，截至2022年底，上海市常住人口已突破2400万，其中户籍人口约1200万，非户籍人口约1200万。庞大的常住人口规模导致住房需求不断增长，据上海住房和城乡建设管理委员会数据显示，2022年上海商品住宅销售面积为910.4万平方米，同比增长15.2%，而租赁住房市场同样活跃，租赁合同备案量达到610万份。

(2)然而，上海住房市场供需矛盾依然突出。一方面，土地资源紧张，开发成本高企，导致新建住房价格持续上涨；另一方面，居民收入水平与住房价格之间的差距不断扩大。根据上海市统计局发布的数据，2022年上海居民人均可支配收入为7.9万元，同比增长5.5%，但同期新建商品住宅平均销售价格为每平方米5.2万元，房价收入比高达6.5，远超国际警戒线。此外，上海住宅市场结构性矛盾也十分明显，中小套型住宅供不应求，而大户型住宅库存过剩。

(3)面对上述问题，上海市政府积极采取措施，推进住房供给侧结构性改革。近年来，上海加大保障性租赁住房建设力度，截至2022年底，已累计开工保障性租赁住房项目30个，建设规模约20万套。同时，上海积极探索发展住房租赁市场，推动长租公寓、共有产权房等多元化租赁模式，以满足不同群体的住房需求。以长租公寓为例，根据上海租赁行业协会数据，2022年上海长租公寓市场累计开业约3.2万套，租赁合同备案量达到200万份，有效缓解了部分居民的住房困难。

1.2保障性租赁住房需求分析

(1)保障性租赁住房作为解决中低收入群体住房问题的重要手段，其需求在近年来持续增长。根据上海市住房和城乡建设管理委员会的数据，截至2022年底，上海保障性租赁住房需求约100万套，其中，新市民、青年人等群体的住房需求尤为迫切。这些群体由于收入水平限制，难以承受市场租金，对于小户型、租金适中、交通便利的保障性租赁住房有强烈的需求。

(2)在具体需求分析中，我们可以看到，不同收入层次的居民对保障性租赁住房的需求存在差异。例如，低收入家庭更倾向于租住位于城市近郊、租金较低的住房；中等收入家庭则更注重住房的舒适度和交通便利性。此外，青年人对于保障性租赁住房的需求主要体现在对创业环境的考虑，他们需要靠近产业园区或创业孵化基地的住房，以便更好地融入工作生活。

(3)保障性租赁住房的需求还受到城市规划和土地供应的影响。随着上海城市建设的不断推进，部分区域面临着人口密集、土地资源紧张的问题。在这种情况下，保障性租赁住房的建设往往需要依托于存量土地或城市更新项目，以满足当地居民的住房需求。例如，在上海市的某些区域，政府通过盘活存量土地、改造老旧厂房等方式，为保障性租赁住房的建设提供了空间。这些项目的实施不仅满足了居民的住房需求，也为城市的可持续发展提供了有力支撑。

1.3保障性租赁住房REITs的发展趋势

(1)保障性租赁住房REITs（RealEstateInvestmentTrusts）作为一种创新的融资工具，近年来在全球范围内得到了迅速发展。特别是在我国，随着住房租赁市场的逐渐成熟，保障性租赁住房REITs已成为推动住房租赁市场发展的重要力量。据统计，截至2023年初，全球REITs市场总规模已超过3万亿美元，其中美国REITs市场占据全球总规模的近一半。以美国为例，REITs市场规模在2022年达到了1.3万亿美元，同比增长5.2%。

(2)在我国，保障性租赁住房REITs的发展趋势同样值得期待。2020年，国家发展改革委等七部门联合发布《关于支持优质企业直接融资的通知》，明确提出鼓励房地产企业通过发行REITs实现资产证券化。随后，我国首单保障性租赁住房REITs——“上海保障性租赁住房REITs”于2021年成功发行，标志着我国保障性租赁住房REITs市场的正式开启。此后，多地陆续推出保障性租赁住房REITs项目，如广州、深圳等地。

(3)随着政策的持续优化和市场需求的不断扩大，我国保障性租赁住房REITs市场有望实现跨越式发展。据预测，未来几年，我国保障性租赁住房REITs市场规模将保持高速增长，年复合增长率有望达到20%以上。此外，随着市场经验的积累和监管体系的不断完善，保障性租赁住房REITs的发行和投资将更加规范化、专业化，为住房租赁市场注入更多活力。以上海为例，截至2023年，上海已成功发行多单保障性租赁住房REITs，总规模超过100亿元，有效推动了当地住房租赁市场的发展。

二、国内外保障性租赁住房REITs发展经验借鉴

2.1国外保障性租赁住房REITs