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长沙德诚行方房房地擦河南司诚行

重塑金身逆势突围

〖冠都·现代城营销策划方案〗

德诚行房地产代理

2009年12月

目录

本策划报告是基于目前衡阳及项目周边区域诸多楼盘的市场状况，并结合我司专业人士多年的操盘实践经验而完成的，不妥之处望贵司予以指正。由于时间和资料有限，报告之内容未必能将市场变化及本项目的实际情况全面覆盖，希望通过双方更进一步的共同努力使之更加完善，以达到项目逆势突围、快速回款之目的。

专此奉达，即颂商祺！

德诚行房地产代理公司

2009年12月

目录

前言

一、我们面临的问题

二、我们的目标

三、我们的思想

四、全案整合推广、销售计划

五、项目参考建议

六、项目合作方式

结束语

一、我们面临的问题

1、2009年4月份以来，楼市开始回暖；2009年10月份以来，深圳、北京、上海等一线城市房市出现疯狂，价格节节高涨，最高超过当地GDP6倍之多；2009年12月份国家经济工作会议，房地产政策从优惠到抑制到遏制，未来二、三线城市房地产发展难以预见；

2、现代城项目销售节凑、推广方式把握不足，工程进度与销售速度不协调；开发周期与销售周期严重脱节，开发规模、产品形式、开发配套与现实脱节；社会反响不好；

3、现代城项目产品本身与衡阳消费者的需求差距较大；户型大、设计不合理等因素都影响了项目的正常销售；

4、项目销售的几个重要节点已过，后期销售销售压力较大；

5、区域竞争加剧，将直接导致客户分流；

6、相对于开发区，项目部分户型偏大；项目前期销售盲目追求销售率和资金回笼，舍本求末，销售控制出现严重问题，部分楼栋好户型、好楼层、适中的面积都已销售，剩余成品将会加大销售难度和周期及项目资金回笼和利润；

二、我们的目标

推动项目销售，快速回笼资金；

三、我们的思想

整体思想：

给足购房者购房信心→降低购房者购房压力→充分蓄水、适时引爆、快速销售

1、给足购房者信心；

1-1、开发商品牌背景、建设单位品牌及项目品质重塑；

品牌强强联手打造高品质样板社区

A、重塑开发商、投资商形象

B、强调物业管理公司———高标准、专业化物业服务

C、品质至上———科技筑家，健康居家

让客户鉴证施工用材

施工材料:

钢材：

线材：

水泥：

砌块：

电线：

开关、插座：

电表箱、配电箱：

IC卡电表：

品牌防盗门\铝合金窗等

D、氛围至上———塑造良好的工地气氛和销售气氛

工地现场包装的主要作用在于营造现场销售气氛，工地现场包装的好坏直接影响着客

户看房时对本案的第一印象。将整个工地现场根据建筑施工的进程和环境特色进行包装，强调项目的主题，形成项目的整体的良好的视觉环境，在工地悬挂横幅、条幅、灯杆旗、吊旗等，增强气氛，增强客户信心。

1-2、冠都坐庄，现代城无忧购房；

2、降低购房者购房压力；

2-1、冠都现代城，首付×××万起购房；

降低首付比例，降低客户购房门槛

2-2、冠都现代城典藏房源精装上市

冠都现代城购房装修一起搞定；

让客户自装、精装随心选择。拎件包包即可居家。

3、分区推盘、分片定名、制造卖点，步步为赢

冠都如此大盘，整体推售实为下策，分区、分片推售，不断制造卖点、热点，不断制造新闻吸引消费者眼球，方能保证项目稳定。同时给予每个推售区结合其特点，进行冠名，如西郡、东郡等，会助于项目销售。

四、全案整合推广、销售建议

1、推广媒体组合

a、衡阳晚报、衡阳日报→软文造势；

b、网站广告推广(衡阳房产网)：网站横幅广告、专题网站强势推广；

c、户外品牌推广：增强项目形象，提升项目档次和氛围；

d、DM单张。

2、推广告主题

冠都现代城生态文化居住社区

生活所享超越所想

首付×××万起，买房装修一起搞定，

×月×日起，样板房开放，欢迎现场品鉴！

3、销售计划

整体策略：做足功夫、择时引爆

3-1）销售阶段一：（准备期）

主要目地：

a、蓄水、钓人眼球、提升项目知名度、美誉度;

b、锁定意向客户;

c、开始回笼资金;

媒体策略：

以宣传单张、户外广告、衡阳晚报、网络为主。广告以“重塑形象”为主题,配合LOGO传达冠都现代城的视觉形象和项目特点及活动信息。

所需完成主要工作：

1、宣传单张设计、印制；

2、户外广告设计、发布；

3、衡阳晚报、衡阳日报、衡阳电视台新闻通稿；

4、衡阳房产网网络广告；

5、营销团队强化培训