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建筑工程质量保修管理制度

一、总则

（一）制度目的

为规范建筑工程质量保修活动，明确建设、施工、监理等各方质量责任，建立“事前约定-事中响应-事后监督”全链条保修机制，保障建筑物在合理使用年限内的安全与功能，维护业主及使用者合法权益，依据国家法律法规及行业标准制定本制度。

（二）适用范围

工程类型：适用于城镇新建、扩建、改建的房屋建筑工程（含住宅、公共建筑、商业综合体）、市政基础设施工程（含道路、桥梁、管网）及附属设施工程的质量保修管理。

阶段覆盖：涵盖工程竣工验收备案后至保修期满的全过程，包括缺陷申报、勘查、维修、验收及保证金管理等环节。

排除情形：不适用于以下情况引发的损坏：

业主或使用者擅自改动结构、设备位置及不当使用造成的缺陷；

不可抗力（地震、洪水、台风等）导致的损坏；

超过合理使用年限的工程老化损耗。

（三）核心依据

国家法律：《中华人民共和国建筑法》（2019年修正）第六十二条、《建设工程质量管理条例》（2019年修订）第三十二条至第四十一条；

行业标准：《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《建设工程质量保证金管理办法》（建质〔2017〕138号）；

地方规定：《XX省房屋建筑工程质量保修实施细则（2024版）》、《市政基础设施工程保修管理办法》（DB11/T1980-2023）；

合同约定：工程施工合同、保修书及补充协议中关于保修的条款（不得低于国家最低标准）。

（四）基本原则

法定优先原则：保修范围、期限及责任不得低于国家强制性标准，合同约定与法定标准冲突时，以法定标准为准；

责任明确原则：明确建设单位牵头责任、施工单位主体责任、监理单位监督责任，多方协同落实保修义务；

高效响应原则：建立24小时报修通道，施工单位接到报修后按时限到场勘查，紧急缺陷优先处理；

闭环管理原则：实现“报修-勘查-方案-维修-验收-归档”全流程可追溯，维修质量纳入施工单位信用评价；

公正透明原则：缺陷责任认定可委托第三方检测机构，维修过程接受业主及监理单位监督。

二、保修范围与期限

（一）法定最低保修范围及期限

根据《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程质量保修办法》，保修范围及最低期限如下表：

工程类别

具体项目

最低保修期限

起算时间

基础结构类

地基基础工程、主体结构工程

设计文件规定的合理使用年限（通常50-100年）

工程竣工验收合格之日

防水防渗类

屋面防水工程、有防水要求的卫生间/房间、外墙面防渗漏

5年

工程竣工验收合格之日

系统功能类

供热与供冷系统

2个采暖期、供冷期

工程交付使用之日

系统功能类

电气管线、给排水管道、设备安装工程

2年

工程竣工验收合格之日

装饰装修类

墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、门窗翘裂

2年

工程竣工验收合格之日

市政专项类

城市道路路基路面、桥梁主体结构

设计年限（道路10-15年，桥梁50年）

竣工验收备案之日

市政专项类

给排水管网、燃气管道

2年（主体结构按设计年限）

竣工验收备案之日

（二）期限延长与特殊约定

约定延长：建设单位与施工单位可在合同中约定超过法定最低标准的保修期限（如屋面防水延长至8年）；

材料设备：外购设备（如电梯、中央空调）的保修期限不得低于生产厂家承诺期限，不足法定标准的按法定标准执行；

新技术工程：装配式建筑、绿色建筑等新型工程的特殊构件（如预制墙板、光伏组件），保修期限由合同约定并附专家论证意见。

（三）保修期限的中止与顺延

中止情形：因业主原因导致施工单位无法进入现场维修的，自书面通知业主限期配合之日起，保修期限中止计算，直至具备维修条件；

顺延情形：维修过程中因等待材料、第三方检测等非施工单位原因延误的，保修期限按延误天数顺延，顺延期限需经建设单位书面确认。

三、保修责任划分

（一）施工单位责任（主体责任）

维修义务：对保修范围内的质量缺陷无偿进行维修，包括人工、材料、设备及检测费用；

响应时效：

紧急缺陷（如管道爆裂、屋面渗漏导致泡水）：接到报修后2小时内到场勘查，24小时内制定维修方案并开工；

一般缺陷（如墙面开裂、门窗密封不良）：48小时内到场勘查，7日内开工维修；

质量保证：维修部位的保修期限自维修验收合格之日起重新计算，且不得少于6个月；

损失赔偿：因质量缺陷造成业主财产损失（如家具浸泡、电器损坏）的，经第三方评估后承担赔偿责任；

资料提交：维修完成后15日内提交《维修记录》《验收报告》及影像资料。

（二）建设单位责任（牵头协调责任）

告知义务：工程交付时向业主出具《质量保修书》，明确保修范围、期限及报修方式；

受理中转：设立保修受理平台，统一接收业主报修，24小时内转交施工单位并跟踪进度；

监督核查：对施工单位的