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2025年房地产估价师考试题库及答案解析(云南省)

1.【单项选择】某宗位于昆明市官渡区关上片区的商服用地，剩余土地使用年限35年，容积率为3.5，建筑密度38%，现状为已封顶但尚未投入运营的写字楼。采用比较法评估时，下列四组交易案例中最适宜作为可比实例的是（）。

A.2019年成交、位于同片区、剩余年限30年、容积率4.0、运营良好的甲级写字楼整栋

B.2023年成交、位于呈贡新区、剩余年限38年、容积率3.2、在建工程阶段的商业综合体

C.2024年成交、位于同街道、剩余年限36年、容积率3.6、已竣工但尚未运营的乙级写字楼整层

D.2022年成交、位于北京路延长线、剩余年限32年、容积率5.0、投入运营5年的甲级写字楼整栋

答案：C

解析：比较法选取可比实例应优先满足“区位相近、用途相同、权益性质一致、交易情况正常、价值时点接近”五大原则。C项在区位、剩余年限、容积率、建筑状态上与估价对象差异最小，且交易日期距价值时点最近，故最优。A项已运营，产生收益差异；B项区域不同且为综合体；D项区位与档次差异大，容积率亦超标。

2.【单项选择】某住宅项目规划总建筑面积120000m2，其中可售面积108000m2，不可售公建配套8000m2，地下车位4000m2（人防兼用）。评估采用假设开发法，预测未来开发完成后的总售价为22000元/m2（可