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房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析(西藏2025年)

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.在西藏自治区，国有建设用地使用权出让的最高年限为居住用地（）年。

A.40

B.50

C.70

D.60

答案：C

解析：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，居住用地出让最高年限为70年。

2.下列关于土地估价中“最有效使用原则”的表述，正确的是（）。

A.以现状用途为唯一依据

B.以政府规划用途为唯一依据

C.以法律允许、技术上可行、经济上合理为前提

D.以估价师主观判断为依据

答案：C

解析：最有效使用原则要求估价对象在法律允许、技术可行、经济合理的前提下，实现土地价值最大化。

3.在西藏地区，某宗划拨工业用地拟补办出让手续，其土地取得费应优先采用（）。

A.基准地价系数修正法

B.成本逼近法

C.市场比较法

D.收益还原法

答案：B

解析：划拨土地补办出让时，通常缺乏市场案例，成本逼近法可通过累加土地取得费、开发费、利息、利润等确定价格。

4.某宗土地剩余使用年限为35年，土地还原率为5%，则其年期修正系数最接近（）。

A.0.65

B.0.75

C.0.80

D.0.85

答案：C

解析：年期修正系数=[1-1/(1+5%)^35]/[1-1/(1+5%)^无限]=0.801。

5.在基准地价系数修正法中，下列因素不属于区域因素修正范畴的是（）。

A.商服繁华度

B.交通便捷度

C.宗地形状

D.基础设施完善度

答案：C

解析：宗地形状属于个别因素，区域因素修正主要考虑商服繁华度、交通条件、基础设施等。

6.西藏某县2024年工业用地基准地价为180元/平方米，若待估宗地容积率为1.2，基准地价对应容积率为1.0，容积率每增加0.1，地价上调2%，则该宗地修正后地价为（）元/平方米。

A.190.8

B.194.4

C.198.0

D.201.6

答案：B

解析：容积率修正系数=1+（1.2-1.0）/0.1×2%=1.08；修正后地价=180×1.08=194.4。

7.采用市场比较法评估时，若比较案例交易日期与估价期日相差18个月，该区域地价月环比上涨0.4%，则交易日期修正系数为（）。

A.1.072

B.1.074

C.1.076

D.1.078

答案：B

解析：修正系数=（1+0.4%）^18=1.074。

8.下列关于土地开发费的说法，正确的是（）。

A.土地开发费不含利息利润

B.土地开发费仅指“三通一平”费用

C.土地开发费应为社会平均开发成本

D.土地开发费以实际发生票据为准

答案：C

解析：土地开发费应采用社会平均开发成本，而非个别企业实际票据，以保证客观性。

9.在收益还原法中，若某商业物业年净收益为120万元，土地净收益占比60%，土地还原率6%，则土地价格为（）万元。

A.1200

B.1440

C.2000

D.1800

答案：A

解析：土地年净收益=120×60%=72万元；土地价格=72/6%=1200万元。

10.西藏自治区实行耕地占补平衡制度，非农业建设经批准占用耕地的，补充耕地义务由（）承担。

A.用地单位

B.县级政府

C.省级政府

D.国务院

答案：A

解析：根据《土地管理法》第三十条规定，占用耕地的单位负责补充数量和质量相当的耕地。

11.下列关于路线价法的表述，错误的是（）。

A.路线价法适用于商业街道两侧宗地估价

B.路线价法需设定标准深度

C.路线价法不需进行容积率修正

D.路线价法需制作深度指数表

答案：C

解析：路线价法仍需进行容积率、宽度、形状等个别因素修正。

12.某宗土地面积为2000平方米，规划建筑面积为3000平方米，建筑密度40%，则其容积率和建筑占地面积分别为（）。

A.1.5；800平方米

B.1.5；1200平方米

C.0.67；800平方米

D.0.67；1200平方米

答案：A

解析：容积率=3000/2000=1.5；建筑占地面积=2000×40%=800平方米。

13.在剩余法评估待开发土地时，开发完成后的不动产售价应优先采用（）。

A.估价师经验判断

B.政府指导价

C.市