2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）综合练习题及答案解析一.docxVIP

2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）综合练习题及答案解析一

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗土地位于城市边缘，现状为集体建设用地，规划用途为商业用地，评估基准日为2025年3月1日。根据《土地管理法》最新修订条款，该宗土地在出让前必须完成的程序是（）

A.集体土地所有权登记

B.农用地转用审批

C.土地征收与补偿安置

D.集体经营性建设用地入市方案表决

答案：D

解析：2025年新版《土地管理法实施条例》明确，集体经营性建设用地入市须由本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上同意，形成入市方案后方可进入招拍挂程序。

2.运用基准地价系数修正法评估某住宅用地时，下列因素中属于个别因素修正的是（）

A.距市级商服中心距离

B.容积率修正系数

C.住宅用地区域因素修正

D.地价指数期日修正

答案：B

解析：容积率修正属于个别因素修正，反映宗地自身开发强度与基准地价设定标准之间的差异。

3.某市2025年公布的商业路线价区段容积率为2.5，待估宗地容积率为4.0，根据该市路线价修正体系，容积率每增加1.0，地价上调8%，则容积率修正系数为（）

A.1.08

B.1.12

C.1.16

D.1.20

答案：B

解析：增加1.5容积率，上调幅度为1.5×8%=12%，系数=1+12%=1.12。

4.运用剩余法评估房地产开发项目时，计算利息采用的计息基数应包括（）

A.土地取得税费

B.销售费用

C.开发商利润

D.所得税

答案：A

解析：土地取得税费属于土地成本的一部分，应计入计息基数；销售费用、利润、所得税均不属于成本范畴。

5.某宗土地剩余使用年限为35年，土地还原率为5.5%，采用收益还原法评估时，年期修正系数最接近（）

A.0.83

B.0.85

C.0.87

D.0.89

答案：C

解析：K=[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^N]，其中r=5.5%，n=35，N=70，计算得0.871。

6.下列关于城镇土地定级单元划分原则的描述，错误的是（）

A.单元内土地质量相对均一

B.单元界线优先选择自然线状地物

C.单元面积不得大于20公顷

D.单元之间必须无缝衔接

答案：C

解析：2025年新版《城镇土地分等定级规程》取消了对单元面积的刚性上限，改为“以均质为主、面积适中”。

7.某宗工业用地采用成本逼近法评估时，土地取得费为120万元/亩，土地开发费为80万元/亩，利息按均匀投入计算，开发周期1年，年利率4%，则利息为（）

A.4.0万元/亩

B.4.8万元/亩

C.5.2万元/亩

D.6.0万元/亩

答案：B

解析：利息=(120+80)×4%×0.5=4万元/亩，均匀投入取0.5系数。

8.在路线价评估中，标准深度为20米，待估宗地深度为30米，根据“四三二一”法则，深度百分率为（）

A.100%

B.120%

C.125%

D.140%

答案：C

解析：前20米100%，后10米按50%计，合计125%。

9.某市2025年住宅用地区片基准地价为8000元/平方米，设定容积率为2.0，待估宗地容积率3.5，根据该市住宅容积率修正系数表，每增0.1容积率上调1.8%，则修正后楼面地价为（）

A.10880元/平方米

B.11200元/平方米

C.11600元/平方米

D.12000元/平方米

答案：A

解析：增加1.5容积率，上调1.5/0.1×1.8%=27%，楼面地价=8000/2×(1+27%)=10880。

10.下列关于农用地质量分等工作的描述，正确的是（）

A.分等成果每三年更新一次

B.分等单元以行政村为最小单元

C.分等因子仅考虑自然条件

D.国家等别指数采用100分制

答案：A

解析：根据《农用地质量分等规程》，国家要求每三年更新一次，单元为地块，因子包括自然、经济、区位，国家等别指数采用1000分制。

11.运用市场比较法评估某商服用地时，下列交易情况中无需进行情况修正的是（）

A.母公司向子公司协议转让

B.法院拍卖

C.公开挂牌出让

D.债务重组以地抵债

答案：C

解析：公开挂牌属于正常市场行为，无需情况修正。

12.某宗土地面积为8000平方米，规划容积率3.0，建筑密度40%，则最大建筑基底面积为（）

A.2400平方米