民法典对于租赁合同的法律规定.docxVIP

《中华人民共和国民法典》中关于租赁合同的规定主要集中在?合同编第十四章（第七百零三条至第七百三十四条），全面规范了租赁合同的订立、履行、变更、解除及法律责任。以下是核心法律规定的系统性梳理，结合实务要点与常见问题解析：

一、租赁合同的基本规则

1.合同定义与形式

第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

合同形式：租赁期限?6个月以上?的应当采用书面形式；未采用书面形式的视为?不定期租赁，当事人可随时解除合同（但需提前通知）。

2.租赁期限

最长租期：不得超过20年，超过部分无效（第七百零五条）。

续租规则：租赁期满可续订，但续订后的总期限仍不得超过20年。

二、出租人与承租人的权利义务

1.出租人义务

交付租赁物：按约定交付且符合使用目的（第七百零八条）。

维修义务：

第七百一十二条：出租人承担租赁物的维修责任，但当事人另有约定或承租人过错导致的损坏除外。

承租人可催告出租人在合理期限内维修；逾期不修的，承租人可自行维修并主张费用或要求减少租金。

权利瑕疵担保：确保租赁物无权利纠纷（如抵押、查封），否则承租人可要求减少租金或解除合同（第七百二十三条）。

2.承租人义务

支付租金：按约定期限和方式支付（第七百二十一条）。逾期不付的，出租人可催告后解除合同。

合理使用租赁物：按约定或租赁物性质使用，因使用不当造成损坏需赔偿（第七百一十一条）。

返还租赁物：租赁期满返还，且保持符合约定或合理损耗后的状态（第七百三十三条）。

三、特殊情形处理规则

1.转租与转借

合法转租：需经出租人同意（第七百一十六条）。未经同意的，出租人可解除合同。

次承租人责任：次承租人造成租赁物损害的，承租人需赔偿（但可向次承租人追偿）。

默示同意：出租人知道或应当知道转租后?6个月内未提出异议，视为同意转租（司法解释）。

2.买卖不破租赁

第七百二十五条：租赁期间租赁物所有权变动的，不影响租赁合同效力（即新房东须继续履行原合同）。

例外：租赁物被抵押且先于租赁权设立的，买卖可破租赁。

3.承租人优先权

优先购买权：出租人出售租赁物时，承租人享有同等条件下的优先购买权（第七百二十六条）。

优先承租权：租赁期满后，承租人在同等条件下可优先续租（第七百三十四条）。

四、租金与费用承担

1.租金调整

租期内?单方不得擅自涨租，需双方协商一致（民法典第五百四十三条）。

例外：合同明确约定随市场价、政策调整的条款，可能被支持（需合理）。

2.费用划分

日常费用：水电费、物业费等一般由承租人承担（另有约定除外）。

维修费用：通常由出租人承担，但约定或承租人过错导致的除外。

五、合同解除与终止

1.法定解除权

出租人可解除的情形：

承租人未按约定使用租赁物致严重损坏；

承租人逾期不支付租金（经催告后合理期限内仍未支付）；

承租人擅自转租。

承租人可解除的情形：

租赁物存在严重质量问题危及安全或健康；

出租人未履行维修义务致无法使用。

2.合同终止后处理

押金退还：扣除实际损失（如欠租、损坏赔偿）后需退还承租人。

遗留物品：承租人未及时取回的，出租人可提存或依约处理（需提前通知）。

六、实务风险提示

签订合同时需明确的条款

明确租金支付方式、维修责任、转租权限、提前解约条件及违约金。

建议使用政府推荐的?《房屋租赁合同》示范文本，减少漏洞。

证据留存要点

交房与退房：拍照/视频记录房屋状态，签署交接清单。

维修通知：通过微信、书面函件等书面形式通知出租人，保留记录。

争议高发问题

押金纠纷：退租时房东以“自然损耗”为由扣留押金，可主张返还。

二房东风险：核实转租人是否有权出租，要求出示原租赁合同及房东同意转租证明。

七、典型案例参考

案例1：出租人未履行维修义务

承租人因房屋漏水多次通知房东未果，自行维修后起诉要求返还维修费用。法院支持承租人诉求，并判令减免维修期间的租金。

案例2：买卖不破租赁的适用

房东在租期内卖房，新业主要求承租人搬离。法院判决新业主需继续履行原租赁合同至期满。

总结

《民法典》对租赁合同的规范兼顾了出租人与承租人的利益平衡，核心在于?“合同自由+公平原则”。无论是个人租房还是商业租赁，均应：

重视书面合同，避免口头约定；

履行法定附随义务（如维修通知、安全保障）；

留存完整证据链，防范法律风险。

遇到纠纷时，建议优先协商，必要时通过诉讼或仲裁维护权益。