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房地产投资项目的财务风险评估与管理

摘要：房地产开发投资是一项高风险、高回报的投资，在市场需求、项目规模、产品形态及供应主体等方面都有很大的不确定性，在其投资过程中存在较大的财务风险。因此，如何对房地产投资项目进行财务风险评估与管理是房地产投资决策过程中的一项重要内容。本文从房地产企业财务风险现状入手，分析了影响房地产投资项目财务风险的各种因素，进而提出了房地产投资项目财务风险评估与管理的具体内容和实施过程。本文旨在为房地产企业增强风险意识，更好地进行项目决策提供借鉴。

关键词：房地产投资；财务风险；评估；管理

引言

随着国民经济的不断发展，房地产行业在国民经济中的地位越来越重要，人们生活水平的提高也使得对住房的需求越来越大。然而，房地产行业属于资金密集型行业，涉及开发、销售、建设等各个环节，其资金来源和投资方式具有不确定性，因此面临着较大的财务风险。近年来，我国房地产企业面临着很多挑战，房地产企业在激烈的市场竞争中要想获得更好的发展前景，必须降低财务风险[1]。

一、我国房地产企业财务风险现状

（一）存货量偏高

目前我国的房地产公司一般都有一个比较大的库存量，导致资金占用太多，资金的变现能力不强，且回收的时间也较长，公司有可能会发生资金周转困难。

（二）资产负债率偏高

如果把整个行业的资产负债率都放在一起会发现，除了金融业稍微高一些之外，房地产公司的资产负债率达到了78.85%，并且在2013年～2015年间迅速上升，这意味着企业的财务风险可能会进一步增加，2016和2017年的增长率比较缓慢，维持在53%，2018年以后又迅速上升，直至“三道红线”的出台，整个行业负债率才开始得到控制。企业负债比率越高，企业所面对的金融风险就越大，企业出现金融危机的可能性就越大。尽管这一现象在房地产企业中很常见，但是企业的管理者必须关注企业的短期偿债能力，以保证企业长远可持续发展。

（三）快速扩张

近年来，国内的房地产公司的业务发展很快。房地产公司的快速发展，很大程度上依赖于它的融资能力，而它所筹集到的资金必须及时归还，这直接关系到公司的偿债能力和运营能力。随着房地产公司规模的不断扩大，出现流动性风险的可能性也随之增大。

二、财务风险形成的原因

（一）内在要素

房地产公司的项目运营离不开庞大的资金支持，即加杠杆，如果盲目地扩大规模，那么借款就会越来越多，这就会造成资产负债率的上升，这时，杠杆就会失效。在这种情况下，企业必须按时偿付的负债也会增多，这就加大了企业的融资风险和流动性风险，从而影响到企业的正常经营。

（二）外部因素

房地产开发企业的投资行为受到地方房地产市场的很大程度上的影响，这就要求企业对市场作出准确的判断。在开发前期，房地产开发企业都会对项目的预期收入进行估算，而实际收入往往与其存在一定的偏差。特别是在经济形势大好的时候，很多公司都争先恐后地扩张自己的规模，不断地扩建各种项目，这就造成了房地产企业的供过于求，从而产生了大量的库存，使企业的资金周转出现了严重的问题，从而使企业的财务风险大大增加，引起了严重的金融危机，有些财务管理不好的房地产企业，更是面临着倒闭的危险。

（三）资金周转率低

由于不动产本身具有很高的价值，因此在短时间内无法迅速收回资金。住房从建造到销售大多采用分期付款的形式，公司要收回的周期比较长，比如10年、20年等，这就会导致房地产开发商融资困难，资金回收变得更加困难，而且由于房地产行业的各个阶段都要投入大量的资金，因此，房地产企业的产品在很长一段时间内都会占用大量的资金，导致企业的资金周转率比较低。

（四）超额债务

对于大部分的房地产企业来说，在进行新的房地产开发过程中，他们的可用资金不能满足庞大的资金需要，所以他们不得不向银行贷款，同时也要承受很高的利息，这就为公司带来了巨大的债务压力。所以，为了减轻债务的压力，增强资本的流动性，公司需要在房地产的销售过程中，尽可能地将其卖掉，以获得更多的资金，如果这个项目出现了质量问题，很难卖出去，或者是由于后续的资金不到位，工程也就不能继续进行下去，这都会导致房地产公司很难按期偿债。

（五）存货占流动资金比例过高

目前，因三年疫情及政策影响，房地产处于低谷，买房人处于观望状态，造成很多房地产企业都没有达到预定的销售指标从而库存积压，使得其在流动资产中所占比重偏高。如果房地产行业的库存管理不好，那么公司的资金链就会变得非常脆弱，很有可能会遭受外部不可控的风险，从而影响到房地产公司的偿债能力。

（六）营运资金周转期长

因为在过去的十几年里，房地产行业的快速发展，使得房地产公司的发展周期相对比较短，并且有着很好的发展条件，但是他们对于运营资本的风险意识还不够强，也没有建立起相应的风险管理制度。房地产的整体发展周期越长，资金循环就越长。如果营运资本的周转周期太长，则会使公司的