买房预售合同.docVIP

买房预售合同

买房预售合同是房地产开发企业与承购人之间签订的，约定在未来特定时间内将正在建设中的商品房所有权转移给承购人，承购人支付定金或房价款的书面协议。这种合同以尚未建成的房屋为交易标的，属于特殊的买卖合同，其核心特征在于交易发生时标的物尚未存在或未竣工，因此需要通过合同条款明确双方在房屋建设、交付、产权转移等环节的权利义务关系。根据相关规定，商品房预售必须符合严格的法定条件，包括已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上且确定施工进度和竣工日期，同时必须取得《商品房预售许可证》。未取得预售许可证的项目不得进行预售，这是保障交易合法性的基础前提。

从法律性质来看，买房预售合同自双方签字盖章即成立生效，对合同当事人具有法律约束力。承购人通过支付款项获得的是一种物权期待权，虽然在房屋交付前尚未取得所有权，但有权依据合同约定要求开发商履行建设和交付义务。这种期待权受到法律保护，开发商若擅自处分已预售的房屋，如再次出售或抵押，需承担相应的法律责任。合同的有效性取决于是否为双方真实意思表示，内容是否违反法律法规的强制性规定，以及是否符合公序良俗原则。实践中，即使房屋尚未建成，只要合同条款完备、开发商资质合法，预售合同即为有效合同，双方均应严格遵守履行。

买房预售合同的主要条款构成了合同的核心内容，直接关系到交易双方的权益平衡。当事人信息条款需明确开发商的企业名称、资质证书编号及承购人的身份信息，确保合同主体资格合法。标的条款应详细描述预售房屋的位置、楼栋号、单元号、户型及预测建筑面积，附房屋平面图并注明尺寸误差范围。价款条款需约定总房价款、付款方式（如一次性付款、分期付款或按揭贷款）及各期付款金额和期限，同时明确面积差异处理方式。履行期限条款要确定房屋交付日期、产权登记办理时限及违约责任起算点，其中交付日期应具体到年月日，避免使用模糊表述。质量标准条款需依据国家规范明确房屋结构、装修、设备标准及保修范围，特别是防水、管线、门窗等关键部位的质量要求。

面积误差处理是预售合同中的重点争议事项，直接涉及房价款的调整。根据相关规定，合同约定面积与产权登记面积存在差异时，处理原则分为两种情形：按套计价的房屋，交付时套型与设计图纸一致且尺寸在约定误差范围内的，总价款不变；超出约定范围的，承购人可选择退房或重新协商价款。按面积计价的房屋，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定价格据实结算；超出3%的，承购人有权解除合同并要求返还已付款及利息。若选择继续履行，实际面积大于约定面积的，3%以内部分由承购人补足，超出部分由开发商承担且产权归承购人；实际面积小于约定面积的，3%以内部分由开发商返还价款，超出部分双倍返还。例如，合同约定面积100平方米的房屋，实测面积104平方米时，承购人需补足3平方米的价款，超出的1平方米由开发商承担，总价款按103平方米计算。

交房标准是衡量开发商履行义务的关键指标，应在合同中作出具体明确的约定。房屋交付需满足工程竣工验收合格并取得备案证明文件，完成消防、规划、环保等专项验收，水、电、燃气、供暖等基础设施达到使用条件，小区道路、绿化等配套设施符合规划设计要求。装修标准需详细列明各部位装饰材料品牌、规格及施工工艺，如墙面使用环保乳胶漆、地面铺设品牌地砖等，避免使用“高档”“优质”等模糊词汇。交付程序应约定开发商书面通知交房的期限、方式及承购人验收的权利，验收时发现质量问题的处理流程，包括维修期限和责任承担方式。实践中，部分开发商以“毛坯交付”为由降低质量标准，承购人需特别注意合同中是否明确约定了毛坯房的基础装修要求，如墙面平整、地面找平等施工标准。

违约责任条款是保障合同履行的重要手段，需针对不同违约情形设置相应责任。开发商逾期交房的，应按已付房款的一定比例支付违约金，通常约定为每日万分之三至万分之五，逾期超过一定期限（如90日）的，承购人有权解除合同并要求赔偿损失。房屋质量不符合约定的，开发商需承担维修、返工或赔偿责任，严重影响居住使用的，承购人可解除合同。面积误差处理中的违约情形，按前述面积差异规则执行违约金或退款条款。产权登记逾期的，开发商需按日支付违约金，直至协助办妥不动产权证。承购人逾期付款的，同样需按未付金额的一定比例支付违约金，逾期超过约定期限的，开发商有权解除合同并没收定金。合同还应约定不可抗力的范围及处理方式，明确只有不能预见、不能避免且不能克服的客观情况（如地震、战争）才能作为免责事由，排除开发商将政策调整、资金短缺等情形列为不可抗力的不合理约定。

在合同履行过程中，承购人需注意留存相关证据材料，包括付款凭证、沟通记录、验收文件等，以便发生争议时维护自身权益。开发商未取得预售许可证即销售房屋的，承购人可主