民法典合同编通则若干问题解释第八条.docxVIP

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则部分的解释》（法释〔2023〕13号）第八条对预约合同的违约责任及法律后果作出了细化规定。以下是对该条款的逐项解析及实务操作指引：

一、司法解释第八条原文

第八条

预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同，对方请求其承担预约合同违约责任的，人民法院应予支持。

前款规定的违约责任，当事人有约定的按照约定，没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。

当事人一方请求赔偿因违反预约合同造成的合理信赖利益损失的，人民法院依法予以支持。

二、核心规则解析

1.预约合同违约责任的构成要件

存在有效预约合同：需具备订立本约的明确意思及核心条款（如标的物、数量、价款）；

违约行为：

明确拒绝订立本约；

恶意磋商（如虚构障碍、隐瞒关键信息）；

因果关系：违约行为直接导致本约未能订立。

2.违约责任承担方式

继续履行：若本约内容可确定且履行可行，法院可判令违约方订立本约（如商品房认购书明确房号、价格）；

损害赔偿：

约定违约金：按合同约定赔偿；

无约定时：法院综合考量预约合同完备性、履约条件成熟度等因素酌定赔偿金额；

信赖利益赔偿：守约方为订立本约支出的合理费用（如评估费、差旅费）。

3.例外情形

不可抗力或情势变更：因客观原因（如政策调整、标的物灭失）导致本约无法订立的，违约方免责；

本约条款无法确定：若预约合同未明确核心条款（如价格、付款方式），法院可能不支持继续履行，仅判赔偿损失。

三、关联法律依据

《民法典》第495条：预约合同定义及违约责任；

《民法典》第577条：违约责任的一般规定（继续履行、赔偿损失等）；

《民法典》第584条：损害赔偿范围（包括可得利益）。

四、实务要点与典型案例

1.预约合同的认定标准

核心条款明确性：需具备本约合同的主要条款，如标的物（房屋坐落）、数量（面积）、价格（单价/总价）；

约束力明确：合同中应有“必须签订本约”“违约需担责”等表述。

示例：

有效预约：认购书明确约定房号、面积、单价及签约期限；

无效预约：意向书仅表述“双方将另行协商”，未明确权利义务。

2.违约责任的量化

酌定因素：

预约合同条款的完备性（是否具备本约核心条款）；

本约订立的可能性（如是否取得预售许可证、政策是否允许交易）；

市场价格波动（如房价上涨导致的差价损失）。

赔偿范围：

直接损失：磋商费用、第三方服务费；

间接损失：机会成本（如错过其他交易机会的差价）。

3.典型案例

案例1（继续履行）：

甲与开发商签订《商品房认购书》，明确房号、价格及签约时间。后开发商拒绝签约，法院判令开发商限期签订买卖合同。

案例2（赔偿损失）：

乙与丙约定合作开发项目，乙支付前期评估费50万元后丙恶意拖延磋商。法院酌定丙赔偿乙评估费及预期利润损失100万元。

五、风险防范与操作建议

1.合同起草阶段

条款明确化：

预约合同中列明本约的核心条款（标的、价格、履行期限）；

约定违约金计算方式（如总价款的20%）。

区分预约与本约：避免使用“暂定”“待定”等模糊表述。

2.合同履行阶段

诚信磋商：保留磋商记录（会议纪要、邮件往来），证明已尽合理努力

及时固定证据：对方违约时，立即通过书面函件催告并留存送达凭证。

3.争议解决阶段

诉讼请求选择：

本约可履行的，优先请求继续履行；

本约无法履行的，主张赔偿损失（需提供费用票据、市场价评估报告）。

举证重点：

预约合同的有效性；

违约行为与损失之间的因果关系；

合理费用的票据支持。

六、总结

司法解释第八条的核心在于?“保护合理信赖，制裁恶意违约”，实务中需注意：

预约合同需具体明确：避免因条款模糊被认定无效；

违约责任与损失需量化：结合合同条款与市场因素合理主张；

诚信原则贯穿始终：恶意磋商将面临严厉赔偿责任。