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2025年房地产经纪人土地使用年限与房地产项目融资专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人土地使用年限与房地产项目融资专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人土地使用年限与房地产项目融资专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据中国现行法律，居住用地的土地使用权出让最高年限是多少年？

A、40年

B、50年

C、70年

D、100年

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂

行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七

十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）

商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。选项A、B、D分别对

应商业、工业和其他用途，不符合居住用地的规定。知识点：土地使用权出让年限。易

错点：容易混淆不同用途土地的最高年限，特别是工业和综合用地都是50年。

2、房地产开发企业向银行申请项目开发贷款时，银行最看重的核心保障措施通常

是？

A、开发商的品牌声誉

B、项目的市场前景预测

C、土地使用权及在建工程抵押

D、企业自有资金比例

【答案】C

【解析】正确答案是C。在房地产项目融资中，银行作为债权人，最关注的是贷款的

安全性。土地使用权及在建工程抵押是典型的物权担保，能够为银行提供最直接、最有

效的风险保障，一旦项目失败，银行有权处置抵押物优先受偿。选项A、B、D虽然也

是银行考量的因素，但属于软性或辅助性指标，其风险控制能力远不如抵押物权。知识

点：房地产项目融资的担保方式。易错点：可能会误认为企业实力或市场前景比抵押物

更重要，但银行风控的核心是第一还款来源（项目现金流）和第二还款来源（抵押物）。

3、某商业综合体项目，其土地使用权类型为“商业用地”，该地块于2010年通过出

让方式取得。截至2025年，该土地的剩余使用年限为？

A、25年

B、35年

C、40年

2025年房地产经纪人土地使用年限与房地产项目融资专题试卷及解析2

D、50年

【答案】A

【解析】正确答案是A。商业用地的最高出让年限为40年。该地块于2010年取得，

截至2025年，已经过去了15年（20252010=15）。因此，剩余使用年限为4015=25

年。知识点：土地使用年限的计算。易错点：计算时容易用当前年份减去取得年份后，

忘记用最高年限去减，或者记错商业用地的最高年限。

4、在房地产项目融资的“四三二一”原则中，“四”指的是？

A、项目总投资中自有资金比例不低于40%

B、开发商具备四级以上资质

C、项目“四证”齐全

D、项目净容积率不低于4.0

【答案】C

【解析】正确答案是C。“四三二一”原则是银行在审批房地产开发贷款时普遍遵循的

风险控制标准。“四”指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许

可证》、《建筑工程施工许可证》这四证必须齐全。“三”指项目中自有资金比例（所有者

权益）占总投资的比例不低于30%。“二”指开发商或其控股股东原则上须具备二级（含）

以上开发资质。“一”指项目资本金在贷款发放前必须到位。知识点：房地产项目融资的

准入条件。易错点：容易将“四三二一”的具体指代内容记混，特别是“四”和“三”的含义。

5、土地使用权期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前多

久申请续期？

A、六个月

B、一年

C、两年

D、无需申请，自动续期

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规

定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当

至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批

准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权

出让金。知识点：土地使用权续期。易错点：容易记错申请续