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2025年房地产经纪人净收益流模式与估价模型选择专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人净收益流模式与估价模型选择专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人净收益流模式与估价模型选择专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产估价中，收益法主要用于评估哪类物业的价值？

A、历史保护建筑

B、自用住宅

C、商业出租物业

D、军事设施

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法适用于能产生稳定现金流的物业，商业出租物业符

合这一特征。A、B、D选项物业通常不产生或很少产生收益，不适合用收益法评估。知

识点：收益法适用范围。易错点：误认为所有物业都可用收益法评估。

2、净收益流模式中的”资本化率”主要反映什么？

A、物业的建造成本

B、投资回报率要求

C、物业管理费用

D、市场交易频率

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率本质是投资者要求的回报率，反映投资风险。A是

成本法概念，C是运营成本，D与资本化率无关。知识点：资本化率定义。易错点：混

淆资本化率与成本率。

3、在估价模型选择时，当市场交易案例充足时，应优先采用？

A、收益法

B、成本法

C、市场比较法

D、假设开发法

【答案】C

【解析】正确答案是C。市场比较法依赖可比案例，案例充足时最可靠。A需要稳

定收益，B适用于特殊物业，D用于待开发项目。知识点：估价方法选择原则。易错点：

忽视市场条件对方法选择的影响。

4、房地产净收益流中的”有效毛收入”是指？

A、合同租金收入

B、潜在毛收入减去空置损失

2025年房地产经纪人净收益流模式与估价模型选择专题试卷及解析2

C、物业管理费收入

D、物业增值收益

【答案】B

【解析】正确答案是B。有效毛收入=潜在毛收入空置损失收租损失。A只是潜在

收入的一部分，C是运营收入，D不属于收益流。知识点：收益流构成。易错点：混淆

潜在毛收入与有效毛收入。

5、在收益法估价中，“剩余技术”主要用于？

A、计算土地价值

B、评估建筑物折旧

C、确定物业管理费

D、预测市场租金

【答案】A

【解析】正确答案是A。剩余技术通过从总价值中分离出建筑物价值来评估土地价

值。B是成本法内容，C是运营管理，D是市场分析。知识点：收益法技术。易错点：

不理解剩余技术的应用场景。

6、当评估对象为新建成的收益性物业时，最适宜的估价模型是？

A、收益法

B、成本法

C、市场比较法

D、假设开发法

【答案】A

【解析】正确答案是A。新建收益物业的未来收益可预测，适合收益法。B忽略收

益能力，C缺乏可比案例，D用于待开发项目。知识点：新建物业估价。易错点：忽视

物业的收益属性。

7、在净收益流分析中，“运营费用率”通常指？

A、运营费用占总收入比例

B、运营费用占物业价值比例

C、运营费用占净利润比例

D、运营费用占建造成本比例

【答案】A

【解析】正确答案是A。运营费用率是运营费用与有效毛收入的比值。B是资本化

率概念，C、D无此定义。知识点：运营费用分析。易错点：混淆不同比率计算基数。

8、当房地产市场处于上升期时，采用收益法估价应特别注意？

A、提高资本化率

B、调整未来收益预测

2025年房地产经纪人净收益流模式与估价模型选择专题试卷及解析3

C、增加折旧扣除

D、降低运营费用

【答案】B

【解析】正确答案是B。上升期需调整收益预测以反映增长趋势。A会低估价值，C

与市场趋势无关，D可能高估收益。知识点：市场周期影响。易错点：忽视市场趋势对

收益的影响。

9、在估价模型选择中，“最高最佳使用”原则主要影响？

A、