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中介的租房合同

一、合同必备条款：以《住房租赁条例》为框架的核心要素

中介租房合同的规范性直接决定租赁关系的稳定性。2025年9月实施的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）首次以行政法规形式明确了合同必备条款，要求中介机构必须将以下内容纳入合同文本，缺一不可。

1.房源信息核验条款

《条例》要求中介机构对房源权属、房屋状况进行实地核验，并在合同中附具书面说明。例如，合同需注明房屋产权证编号、出租人身份信息与产权人是否一致，以及房屋实际面积、户型等核心信息。此前，北京某中介因发布“虚假房源”被查处——其在合同中隐瞒房屋“抵押状态”，导致租客入住后被法院查封，最终中介被处以50万元罚款。新规实施后，此类“信息不对称”问题将通过强制核验条款得到遏制，租客可要求中介出示房源核验文件作为合同附件。

2.押金与租金条款

押金纠纷是租赁市场的“重灾区”。《条例》第十条明确规定，合同必须写明押金数额、返还时间及扣减情形，且“除合同约定外，出租人不得无正当理由扣减押金”。例如，上海租客周女士与中介签订的合同中，明确约定“退房后3个工作日内返还押金，仅扣除物业费、水电费等实际产生费用”，这一条款直接避免了中介以往“延迟退还”“恶意克扣”的操作。租金方面，合同需注明支付方式（如月付、季付）、逾期违约金计算标准，以及《条例》授权的“政府指导价”——设区的市政府会定期发布租金监测数据，中介不得诱导房东超指导价涨租。

3.房屋使用与维护条款

针对群租房安全隐患，《条例》禁止厨房、阳台等非居住空间单独出租，并要求合同注明“人均租住面积不低于当地标准”（如北京规定人均不得低于5平方米）。合同还需明确房屋附属设施（如家电、家具）的维护责任：自然损耗由房东承担，人为损坏由租客赔偿。杭州某中介合同中新增“设施清单”附件，详细列明冰箱、空调等物品的品牌、型号及完好状态，退房时逐项核对，有效减少了“墙体污渍”“电器故障”等纠纷。

4.合同备案条款

《条例》强制要求中介协助租赁双方办理合同备案，备案信息将同步至房产管理部门。备案后，租客可凭合同办理居住证、公积金提取、子女入学等公共服务。例如，广州租客李先生通过中介备案合同后，成功为孩子申请了居住地附近的公立小学学位，实现了“租房享同等教育权”。

二、双方权益保障：中介角色下的权责平衡

中介作为租赁关系的“桥梁”，其合同条款设计需兼顾房东与租客权益，《条例》通过细化责任划分，构建了更公平的权益保障体系。

1.租客权益：从“被动维权”到“主动设防”

居住安全权：合同需明确房屋符合消防、建筑安全标准，禁止“隔断房”“违建房”出租。深圳某中介因将客厅隔成两个单间出租，被住建部门责令整改并罚款20万元，租客依据合同中“安全保证条款”要求退还全部租金及押金，获得法院支持。

隐私安宁权：《条例》规定，中介需在合同中注明“房东或中介进入房屋需提前24小时通知租客”，禁止以“检查房屋”为由随意打扰。上海租客王女士曾遭遇中介未通知带人看房，她依据合同条款向法院起诉，最终中介被判书面道歉并赔偿精神损失。

押金返还请求权：合同中“押金返还时间”条款需精确到“工作日”，例如“退房验收合格后5个工作日内无息返还”。若中介逾期，租客可按日主张违约金（通常为押金的0.5%/日）。

2.房东权益：从“风险自担”到“条款约束”

房屋损坏追偿权：合同需约定租客对房屋主体结构、附属设施的保护义务。北京房东刘女士通过中介合同约定“因租客过错导致墙面大面积污损的，需承担粉刷费用”，此前她曾因未明确条款，自行承担了前租客造成的3000元维修费用。

租金支付保障：中介需在合同中承诺“协助房东催缴租金”，若租客逾期超过15日，中介有义务启动调解程序。成都某中介因未履行催缴义务，导致房东连续两个月未收到租金，最终被判决承担连带赔偿责任。

三、常见纠纷及解决途径：以法规为依据的实操指南

尽管合同条款日趋完善，租赁纠纷仍难以完全避免。《条例》明确了纠纷解决的“多元路径”，租客与房东可根据争议类型选择对应方式。

1.虚假房源纠纷

中介发布与实际不符的房源信息（如“图片与房屋差异过大”“面积缩水”），属于《条例》明令禁止的“欺诈行为”。租客可直接向市场监管部门投诉，要求中介退还中介费并赔偿损失。例如，武汉租客张先生通过中介租到的房屋与图片中“朝南阳台”完全不符，中介最终按合同约定“退一赔三”（退还中介费1200元，赔偿3600元）。

2.押金扣减纠纷

若中介无正当理由克扣押金（如“未提前15天通知退房扣押金”“清洁费额外加收”），租客可依据《条例》第十条，要求中介出具书面扣减依据，否则可向住建部门举报。上海某中介以“窗帘轻微磨损”为由扣除500元押金，租客向住建部门提交合同中“自然损耗不扣押金”的条款后，中介被责令3日内全额退还。

3.群租房违规纠纷

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