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我国2002年至今房地产市场宏观调控政策效应分析

一、我国房地产业发展历程

计划经济年代,城市土地由国家所有,而农村土地由集体所有,因此房屋并未具有市场价值。而1979年的改革开放则为房地产市场的改革铺平了道路。

1979年至1983年间,政府出台了一系列关于房地产的政策,主要内容为允许私人建房,城市居民可以自购自建,开始住房制度改革与调整产业结构,下放管理权。1988年政府为房地产市场确定了扩大房地产产业发展,进行住房制度改革的目标。同年还修改《宪法》,允许土地批租;在全国城镇分期分批推行住房制度改革与开放房地产市场。到了1990年,政府为了进一步治理整顿市场并大规模清理在建项目,颁布了《深化企业经营机制改革的通知》,同时为了推进土地使用制度改革,发布了《土地管理法实施条例》。

为了规范房地产发展,深化住房制度改革,房地产市场建设在1991年中全面起步。房改也开始在全国范围内全面推行。1992年政府出台引进外资,开放房地产价格,扩大市场调整范围与发放开发消费贷款等政策。此时,房地产便成为新的投资热点。为了防止房地产过热而危及整个国民经济,1994年国务院发布了《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,并对房地产开发经营机构开展全面检查以此整顿金融秩序。1996年政府全面推行住公积金制度和租金改革,并开始建立政策性抵押贷款制度,商品房价格在这一年里上涨幅度有所回落,个人购买商品住宅比例有所加大。1998年-1999年,政府启动住房消费和深化落实住房分配货币化改革,但房地产开发投资规模并没有大幅上升,商品房平均销售价格比上年出现小幅度回落。

2000年,政府启动住房消费促进房地产发展。房地产开发投资增长幅度为21%,商品房销售增长32%,商品房每平方米平均售价为2112元人民币,同比增长2%。2004年,国家开始从土地、信贷等各个方面出台许多政策来调控房地产市场以防其发展过热。到2005年第一季度,房地产市场的投资额同比增长26.7%,同时35个大中城市房价同比升幅26.7%。但是这种上涨在地区间是不均衡的。2005年6月起,政府开始对在买后两年内销售房屋征收总收益5%的税。对于两年以后出售的房屋按照买卖价差,也就是资本利得的5%征税。在此之前,4月末的时候,政府下达了“新八条”措施,主要是为了限制房地产市场的投机行为。尽管在2005年的前5个月,中国的房地产市场的平均价格还是在增长,但是增长的比率已经有所下降了,这意味着中国的房地产市场在降温。图1为近十年来我国房地产宏观调控政策大事记。

二、我国房地产宏观调控政策的具体分析

第一阶段：1998-2002：住房制度改革

背景：1997年亚洲金融危机爆发，我国经济出现通货紧缩

意图：刺激消费，拉动内需，摆脱经济低潮

手段：“房改”，住房分配货币化

效果：激活了房地产市场，推动了房地产产业进入新的市场化发展时期

第二阶段：2003-2005：确立房地产为国民经济支出产业

背景：房地产投资快速增长，房地产信贷制度不完善的潜在风险

意图：促进房地产市场持续健康发展，拉动国民经济增长

手段：确立土地“招拍挂”；对房地产企业加大信贷力度（拉动增长）；调整个人住房贷款政策，二套房提高首付比例（抑制过热）（土地、货币）

效果：引发地方政府“圈地热”，房价加速上涨。

第三阶段：2005-2007：稳定房价

■背景：全国性房价快速上涨成为社会关注焦点

■意图：抑制投资过热、调整住房结构、稳定房价

■手段：05年国八条、新国八条；06年国六条、九部委十五条；07年进一步深化（货币、税收、土地）

■效果：开发投资开始平稳增长，住宅开发结构部分改善，但房价仍持续上涨，到

个大中城市房地产价格快速上涨，房屋销售价格同比增长9.8%，土地交易价格上涨7.8%，住宅用地价格上涨9.6％。

目前国家对房地产市场进行宏观调控的目标是既想降低房价又要降低投资规模，而从经济学的角度来说，要降低房价，必然要增加投资规模，加大房地产市场供应，要降低投资规模，必然导致房地产价格的升高因此这次调控政策错综复杂，政策之间也有打架的问题，要达到调控目标必须根据各地区的具体情况政策有主有次，处理好降低房价和降低投资规模二者的关系，避免政策的相互干扰。

（三）、税收政策

2005年5月国家颁布了《关于加强房地产税收管理的通知》，对个人购买住房不足两年进行交易的，销售时按其所得的收入全额收取营业税，个人购买普通住房超过两年进行交易的免征营业税。对个人购买非普通住房超过两年进行交易的收取差额营业税。该政策给了投机者一个明确的信号，政府在打击炒房行为