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房地产开发项目销售签约及按揭回款管理办法

第一章总则

第一条目的与依据

为规范公司房地产开发项目的销售签约流程，加强按揭贷款办理全周期管控，保障销售资金安全、高效回笼，防范法律与财务风险，根据《中华人民共和国民法典》《商品房销售管理办法》《个人住房贷款管理办法》等法律法规及公司内部管理制度，制定本办法。

第二条适用范围

本办法适用于公司及下属子公司开发的所有商品房项目（含住宅、商业、办公等）的销售签约、按揭申请、贷款审批、放款跟踪及回款核算等全流程管理。

第三条核心原则

合规性原则：销售签约与按揭办理需严格遵守国家法律法规、行业监管政策及金融机构信贷要求，确保合同条款、申请资料合法有效；

效率性原则：优化签约与按揭办理流程，明确各环节时限要求，缩短从签约到放款的周期，提升资金回笼效率；

风险管控原则：建立客户资质审核、合同审核、按揭资料核验等多环节风控机制，防范客户违约、资料造假、贷款拒批等风险；

权责清晰原则：明确销售、财务、法务、按揭专员等岗位的职责分工，确保各环节衔接顺畅、责任可追溯。

第二章组织架构与职责分工

第四条组织架构

成立“销售签约与按揭回款专项小组”，由公司营销负责人任组长，财务负责人、法务负责人任副组长，成员包括销售部、财务部、法务部、案场管理组及合作金融机构对接人，统筹推进相关工作。

第五条各部门职责

（一）销售部

负责客户接待、需求沟通、房源推介，初步审核客户购房资格（如限购政策、购房套数、征信初步查询意愿）；

协助客户准备签约所需资料（身份证、户口本、婚姻证明、收入证明等），指导客户填写《商品房认购协议》《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）；

按规定流程完成购房合同签约，确保合同条款与客户确认一致，及时将签约资料移交法务部审核；

对接客户跟进按揭申请进度，督促客户补充按揭所需资料，协调解决客户在按揭办理中的疑问。

（二）财务部

负责购房款（定金、首付款、尾款）的收取与核算，开具合规票据，登记销售台账与回款台账；

对接合作金融机构（银行、公积金中心等），维护合作关系，明确按揭贷款审批时限、放款条件及利率政策；

跟踪按揭贷款审批进度，与金融机构沟通放款事宜，及时确认放款到账情况，更新回款台账；

分析按揭回款数据，每月出具《按揭回款进度报告》，识别回款滞后项目并预警。

（三）法务部

审核购房合同条款的合法性、完整性，确保合同符合法律法规及公司风险管控要求，规避法律纠纷；

审核客户按揭申请资料的真实性、合规性，对资料造假、条款违规等风险提出整改意见；

协助处理签约与按揭过程中的法律纠纷（如客户违约、金融机构拒贷后的合同解除、款项追索等）；

定期更新房地产销售与按揭相关的法律法规，组织相关岗位人员开展合规培训。

（四）案场管理组

负责案场签约流程的现场管控，确保签约过程规范、客户信息准确录入系统；

配备专职按揭专员，协助客户整理按揭申请资料（如填写贷款申请表、复印证明文件），提交金融机构审核；

每日跟踪金融机构对按揭资料的审核反馈，及时将审核意见传达给销售部与客户，督促资料补充；

建立《按揭办理进度表》，记录客户姓名、房源信息、资料提交时间、审批状态、预计放款时间等。

第三章销售签约管理

第六条签约前准备

客户资格初审：销售部需根据项目所在地限购政策，审核客户购房资格，包括但不限于：

户籍或社保/个税缴纳证明（非本地户籍客户）；

家庭住房套数证明（以家庭为单位，含配偶及未成年子女）；

客户征信初步查询（通过金融机构预审或客户自行提供征信报告，排除严重逾期客户）。

合同条款确认：销售部需向客户详细解释购房合同条款（如房屋面积、单价、总价、付款方式、交房时间、违约责任等），确保客户完全理解并确认，避免后续争议。

资料收集：销售部指导客户准备签约所需资料，包括：

身份证、户口本、婚姻证明（结婚证/离婚证/单身声明）；

购房资格证明文件（社保/个税缴纳记录、住房套数证明）；

首付款支付凭证（如银行转账记录、POS单）。

第七条签约流程

定金签订：客户确认购房意向后，签订《商品房认购协议》，缴纳定金（一般不超过总房款的20%），销售部需在24小时内将认购协议录入销售系统；

首付款缴纳：客户需在认购协议约定时限内（一般为7-15天）缴纳首付款，财务部确认款项到账后，开具首付款票据；

合同签订：销售部根据客户付款情况，与客户签订正式购房合同，合同需明确付款方式（一次性付款/按揭付款）、按揭贷款金额及付款期限；

合同审核：签约完成后，销售部需在1个工作日内将购房合同及客户资料移交法务部审核，法务部需在2个工作日内完成审核，审核通过后加盖公司公章；

合同备案：审核通过的购房合同，由销售部在规定时限内（按项目所在地住建部门要求，一般为签约后30日内）完成网签