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2025年房地产经纪人因不可抗力导致合同无法履行时定金与订金的处理专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人因不可抗力导致合同无法履行时定金

与订金的处理专题试卷及解析

2025年房地产经纪人因不可抗力导致合同无法履行时定金与订金的处理专题试卷

及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产买卖合同中，因发生地震导致标的房屋完全灭失，合同无法履行。此

前买受人已支付“定金”10万元。根据《中华人民共和国民法典》关于不可抗力的规定，

该10万元定金应当如何处理？

A、卖方双倍返还定金，共计20万元

B、卖方无需返还，定金归卖方所有

C、卖方应原数返还定金10万元

D、买卖双方各承担一半，卖方返还5万元

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第五百九十条，因不可抗力致使不能实现合

同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根

据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。定金罚则的

适用前提是因一方当事人违约导致合同目的不能实现。而不可抗力属于法定免责事由，

不构成任何一方的违约。因此，不能适用定金罚则（即双倍返还或没收），卖方应将收

到的定金原数返还。A选项适用了卖方违约的双倍返还规则，错误；B选项适用了买方

违约的没收规则，错误；D选项没有法律依据，错误。

知识点：不可抗力的法律后果、定金罚则的适用条件。

易错点：考生容易混淆“合同无法履行”的原因，将不可抗力导致的合同解除与一方

违约导致的合同解除混为一谈，从而错误地适用定金罚则。

2、房地产经纪机构在居间合同中约定，买方向卖方支付“订金”5万元作为意向金。

后因政府出台新的限购政策，买方失去购房资格，导致买卖合同无法签订。关于这5万

元“订金”的处理，正确的是？

A、卖方有权不予返还

B、卖方应双倍返还

C、卖方应原数返还

D、由经纪机构没收作为服务费

【答案】C

【解析】正确答案是C。“订金”在法律上并不具有“定金”的担保性质，通常被视为预

付款。当合同因不可归责于双方当事人的事由（如本题中的政策变动导致购房资格丧

失）而无法订立或履行时，接收订金的一方应当将订金原数返还。A选项是定金罚则中

2025年房地产经纪人因不可抗力导致合同无法履行时定金与订金的处理专题试卷及解析2

买方违约的后果，不适用于“订金”；B选项是卖方违约的后果，同样不适用；D选项，除

非合同明确约定且不违反公平原则，否则经纪机构无权直接没收，订金应首先在买卖双

方之间处理。

知识点：订金的法律性质、不可归责于双方当事人的事由。

易错点：考生极易因“定金”与“订金”读音相同而混淆其法律效力，错误地认为“订

金”也适用定金罚则。

3、张某与李某签订房屋买卖合同，约定支付定金20万元。后因突发特大洪水，导

致房屋被淹严重受损，但并未灭失，修复需要较长时间，张某因此不愿再购买。张某主

张因不可抗力解除合同，要求返还定金。李某则认为房屋可以修复，张某构成违约。对

此，法院最可能如何认定？

A、支持李某，房屋未灭失，合同目的仍可实现，张某违约，定金不退

B、支持张某，洪水是不可抗力，应解除合同，返还定金

C、认定洪水导致合同基础动摇，双方均可解除合同，李某返还定金

D、认定双方责任，李某返还一半定金

【答案】C

【解析】正确答案是C。不可抗力并非只有在标的物完全灭失时才能适用。本案中，

特大洪水导致房屋严重受损，修复期长，虽然合同在法律上仍能履行，但已经导致张某

签订合同时所期望的合同目的（如及时入住、房屋完好状态）在短期内无法实现，属于

“合同基础动摇”或“履行对一方明显不公”的情形。根据公平原则和《民法典》精神，此

时应允许当事人解除合同。由于合同解除的原因是不可抗力，并非任何一方违约，因此

不适用定金罚则，李某应返还定金。A选项过于机械，未考虑不可抗力对合同目的的实

际影响；B选项虽然结果正确，但理由不够精确，应强调其对合同目的的影响；D选项

没有法律依据。

知识点：不可抗力对合同履行的影响程度、合同目的的判断、公平原则的适用。

易错点：考生可能认为只要标的物还在，就不能适用不可抗力解除合同，而忽略了

不可抗力对合同目的实现的实质性影响。

4、王某通过某经纪公司购买二手房，在《房