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《民法典》合同编之“租赁合同”一章的十项重大变化

《民法典》的颁布与施行，是我国法治建设史上的里程碑事件。其中，合同编作为规范市场交易秩序、调整民事主体之间权利义务关系的重要组成部分，对原《合同法》及相关司法解释进行了系统性的梳理、整合与完善。“租赁合同”作为合同编中的重要一章，其条文的修订与新增，不仅回应了经济社会发展的新需求，也更加注重平衡出租人与承租人的合法权益，彰显了时代特色与人文关怀。本文将结合《民法典》的具体规定，深入剖析租赁合同章带来的十项重大变化，以期为实践应用提供有益参考。

一、明确“居住权”对租赁合同效力的影响

《民法典》物权编首次确立了“居住权”这一新型用益物权。根据《民法典》第三百六十九条规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。这一规定直接影响租赁合同的效力。若租赁物上已设立居住权且无相反约定，出租人再行出租该住宅的行为将可能因违反法律强制性规定而导致租赁合同无效。这提示出租人在签订租赁合同前，负有对租赁物上是否存在居住权进行审慎核查的义务，承租人亦应主动了解租赁物的权利负担状况，以避免权益受损。

二、新增房屋承租人的“优先承租权”

《民法典》第七百三十四条明确规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”这是对房屋承租人权利的重要补充和强化。优先承租权的设立，旨在保障承租人的居住稳定和经营连续性，尤其对于长期以租赁房屋为经营场所的商户而言，具有重要的现实意义。实践中，如何界定“同等条件”、如何保障权利行使的程序公正，尚待进一步细化，但该权利的入典本身已是重大进步。

三、细化租赁期限的规则

《民法典》第七百零五条对租赁期限作出了细化规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”相较于原《合同法》，此条未作实质性修改，但在法典层面予以重申，更显其重要性。此外，对于当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的情况，《民法典》第七百三十条明确了按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。这为解决实践中租赁期限约定不明的纠纷提供了清晰指引。

四、完善承租人的“优先购买权”规则

承租人的优先购买权在原《合同法》中已有规定，《民法典》第七百二十六条至第七百二十八条对此进行了补充和完善。首先，明确了出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。其次，细化了承租人优先购买权的行使期间，若出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。再者，规定了出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。这一修改，平衡了承租人的优先权与交易安全，避免了因承租人滥用权利而导致买卖合同长期处于不稳定状态。

五、明确承租人死亡后共同居住人的权利

《民法典》第七百三十二条规定：“承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”此条相较于原《合同法》，增加了“共同经营人”的表述，更符合现实中租赁房屋用于经营的情况，体现了对实际使用人权益的关照。这意味着，在租赁期限内承租人死亡的，共同居住人或共同经营人无需重新签订租赁合同，即可依据原合同继续享有租赁权，直至租赁期限届满。

六、“买卖不破租赁”原则的适用与例外

《民法典》第七百二十五条延续了“买卖不破租赁”的原则，规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即租赁物所有权转移后，原租赁合同对新所有权人仍然有效。但需注意的是，该原则的适用以“承租人按照租赁合同占有期限内”为前提。若租赁物在交付承租人之前即已发生所有权变动，则不适用此原则。此外，根据《民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响，这也是“买卖不破租赁”原则在抵押权领域的体现。

七、租赁物维修义务的分配

《民法典》第七百一十二条至第七百一十五条对租赁物的维修义务进行了明确。出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定或者因承租人的过错致使租赁物需要维修的除外。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延