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2025年拍卖师土地使用权拍卖与地上附着物关系处理专题试卷及解析1

2025年拍卖师土地使用权拍卖与地上附着物关系处理专题

试卷及解析

2025年拍卖师土地使用权拍卖与地上附着物关系处理专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在土地使用权拍卖中，若拍卖标的土地上存在未办理产权登记的临时建筑物，拍

卖师应如何处理？

A、直接将土地和临时建筑物一并拍卖

B、仅拍卖土地使用权，临时建筑物由竞得人自行拆除

C、要求委托人先行拆除临时建筑物后再拍卖

D、在拍卖文件中明确临时建筑物的现状和后续处理责任

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《拍卖法》和土地使用权拍卖相关规定，拍卖师必须

在拍卖文件中如实披露标的物现状，包括未登记的临时建筑物，并明确其处理责任。选

项A未履行披露义务；选项B可能损害竞得人利益；选项C不符合拍卖效率原则。知

识点：拍卖标的现状披露原则。易错点：忽视临时建筑物的法律地位和披露义务。

2、土地使用权拍卖成交后，地上附着物的所有权转移时间通常以什么为准？

A、拍卖成交确认书签订时间

B、土地使用权出让合同签订时间

C、地上附着物交付时间

D、不动产登记完成时间

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《物权法》规定，不动产所有权转移以登记为准。选

项A、B、C仅表示合同成立或履行，不产生物权效力。知识点：不动产登记生效主义。

易错点：混淆合同效力与物权效力。

3、拍卖工业用地时，若地上附着物包含特种设备（如起重机），拍卖师应特别注意

什么？

A、特种设备的市场价值评估

B、特种设备的安全检测报告

C、特种设备的拆除运输方案

D、特种设备的使用年限

【答案】B

【解析】正确答案是B。特种设备涉及公共安全，必须提供有效的安全检测报告，否

则可能无法过户或使用。选项A、C、D虽重要，但非法律强制性要求。知识点：特种

设备安全管理规定。易错点：忽视安全合规性对拍卖的影响。

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4、土地使用权拍卖中，若地上附着物存在租赁合同，拍卖师应如何处理？

A、要求委托人提前解除租赁合同

B、在拍卖文件中披露租赁情况并说明”买卖不破租赁”

C、将租赁合同作为拍卖标的的一部分

D、忽略租赁合同的存在

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据”买卖不破租赁”原则，租赁合同对买受人继续有效，必

须披露。选项A侵犯承租人权利；选项C混淆了土地与租赁合同的法律性质；选项D

违反披露义务。知识点：买卖不破租赁原则。易错点：低估租赁合同对拍卖的影响。

5、拍卖农用地时，地上附着物包含青苗和果树，其补偿责任通常由谁承担？

A、委托人

B、竞得人

C、原使用权人

D、政府

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《土地管理法》，青苗和地上附着物补偿通常由土地受

让人（竞得人）承担。选项A、C、D非法定补偿主体。知识点：农用地征收补偿规则。

易错点：混淆补偿责任主体。

6、土地使用权拍卖中，若地上附着物为历史建筑，拍卖师应如何操作？

A、直接拍卖，竞得人可自行处置

B、要求委托人取得文物部门许可后再拍卖

C、在拍卖文件中注明保护要求

D、仅拍卖土地使用权，排除历史建筑

【答案】C

【解析】正确答案是C。历史建筑受法律保护，拍卖师必须披露保护要求。选项A、

D违反保护规定；选项B可能影响拍卖效率。知识点：历史建筑保护法规。易错点：忽

视保护要求对拍卖的限制。

7、拍卖商业用地时，地上附着物包含广告牌，其所有权归属通常如何确定？

A、随土地使用权一并转移

B、需单独办理产权转移

C、归原所有权人所有

D、由政府收回

【答案】A

【解析】正确答案是A。广告牌通常视为土地附着物，随土地使用权一并转移。选

项B、C、D不符合一般规则。知识点：附着物所有权随土地转移原则。易错