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2025年法律职业资格考试主观题试题及答案

民法案例分析（25分）

2023年5月10日，甲（58岁，某科技公司退休员工）与乙（32岁，个体经营者）签订《房屋买卖合同》，约定甲将其名下位于A市朝阳区的101号房屋（建筑面积89平方米，登记所有权人为甲）以380万元价格出售给乙。合同第3条约定：“乙应于合同签订后3日内支付定金50万元，剩余330万元于甲配合办理过户登记当日一次性付清。”第5条约定：“若因甲原因导致无法过户，甲需双倍返还定金并赔偿乙已付房款20%的违约金；若乙逾期付款超过15日，甲有权解除合同并没收定金。”

合同签订后，乙于5月13日支付定金50万元，但甲未按约定配合办理过户。经查，甲因2023年4月20日向丙（某商业银行）借款200万元，已将101号房屋抵押给丙，并于4月25日办理了抵押登记（抵押权存续期间至2024年4月20日）。甲未向乙披露该抵押事实。

2023年6月1日，甲因急需资金，又与丁（45岁，公务员）签订《房屋租赁合同》，约定将101号房屋出租给丁，租期5年，月租金8000元，丁于合同签订当日支付首年租金9.6万元。丁入住前未查询房屋权属登记信息。

2023年7月1日，丙因甲未按期偿还借款本息，向A市朝阳区法院申请实现担保物权。法院经审查裁定拍卖101号房屋。2023年8月15日，戊（30岁，无房家庭）以420万元竞得该房屋，并于8月20日完成产权过户登记。

乙得知房屋被拍卖后，于2023年9月1日起诉甲，主张：（1）解除与甲的《房屋买卖合同》；（2）甲双倍返还定金100万元并支付违约金76万元（380万×20%）；（3）赔偿因无法取得房屋导致的差价损失40万元（420万-380万）。

丁得知房屋被拍卖后，主张“买卖不破租赁”，要求继续履行与甲的租赁合同；戊则要求丁立即腾退房屋。

另查明：甲在与乙签订合同时，明知房屋存在抵押仍未告知；101号房屋因2022年曾发生严重漏水，导致墙体结构受损（甲未向乙、丁披露该质量问题）；乙因信赖合同履行，于2023年5月20日与装修公司签订《装修合同》，支付定金2万元（因合同未履行，装修公司没收该定金）。

问题：

1.甲与乙的《房屋买卖合同》是否有效？乙是否有权解除该合同？请说明理由。

2.乙主张的双倍返还定金、违约金及差价损失能否全部支持？请说明理由。

3.丁的“买卖不破租赁”主张是否成立？戊是否有权要求丁腾退房屋？请说明理由。

4.乙支付的装修定金2万元是否属于可赔偿的损失范围？请说明理由。

答案：

1.（1）甲与乙的《房屋买卖合同》有效。根据《民法典》第143条，民事法律行为有效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定及公序良俗。本案中，甲、乙均具备完全民事行为能力，合同内容系双方真实意思表示，虽甲隐瞒抵押事实，但抵押不影响合同效力（《民法典》第406条第1款：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”），故合同有效。

（2）乙有权解除合同。根据《民法典》第563条第1款第（四）项，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可解除合同。甲因房屋已设立抵押权且被拍卖，导致无法履行过户义务，乙的合同目的（取得房屋所有权）无法实现，故乙有权解除合同。

2.乙主张的双倍返还定金、违约金及差价损失不能全部支持。理由如下：

（1）定金与违约金不可并用。根据《民法典》第588条第1款，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款。本案中，乙同时主张双倍定金（100万元）和违约金（76万元），应择一适用。

（2）差价损失可予支持。根据《民法典》第584条，违约方需赔偿守约方因违约所受损失，包括合同履行后可获得的利益。本案中，乙因甲违约无法以380万元取得房屋，现房屋以420万元拍卖，差价40万元属于可得利益损失，甲应赔偿。

（3）具体处理：乙可选择适用定金条款（双倍返还100万元）或违约金条款（76万元）。因定金数额（50万元）未超过主合同标的额20%（380万×20%=76万元），符合《民法典》第586条第2款规定，故双倍定金100万元更有利于乙。同时，乙可主张差价损失40万元，但需扣除定金已覆盖的赔偿部分（定金本质为违约责任，与损失赔偿可并用，但总和不得超过实际损失）。本案中，乙实际损失包括定金50万元、差价40万元及其他损失（如装修定金），故支持双倍定金100万元+差价损失40万元，总计140万元。

3.（1）丁的“买卖不破租赁”主张不成立。根据《民法典》第725条，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但需以租赁权设立于抵押权之前为前提（《民法典》第