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被物业起诉的答辩状

答辩状

答辩人：张某某，男，汉族，1975年5月10日出生，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住址：XX市XX区XX街道XX小区X栋X单元XXX室，联系电话：138XXXXXXXX

被答辩人：XX物业管理有限公司，住所地：XX市XX区XX路XX号，法定代表人：李某某，职务：总经理，联系电话：0XXX-XXXXXXXX

案由：物业服务合同纠纷

答辩请求

1.请求法院依法驳回被答辩人要求答辩人支付物业服务费及滞纳金的诉讼请求；

2.请求法院判令被答辩人赔偿因其未履行物业服务合同义务给答辩人造成的损失共计人民币15,000元；

3.本案诉讼费用由被答辩人承担。

事实与理由

一、被答辩人提供的物业服务存在严重瑕疵，未达到合同约定的标准

根据《物业服务合同》第三条规定，被答辩人应当提供24小时安保巡逻、定期公共区域清洁、绿化养护、设施设备维护等服务。然而在实际履行过程中：

1.安保服务严重缺失：自2021年1月至2022年12月期间，小区内发生盗窃案件12起，其中8起发生在监控盲区，但答辩人曾多次向物业反映监控设备损坏问题，均未得到及时修复。2022年7月15日晚，答辩人家中被盗，损失财物价值约8,000元，而小区保安当时在岗却未发现任何异常。

2.公共区域清洁不达标：根据答辩人拍摄的证据照片，小区楼道每周平均清洁不足2次，地面污渍随处可见；电梯内广告杂乱无章，卫生状况堪忧；地下车库长期存在积水、油污问题，异味严重。2022年9月至12月期间，答辩人连续4个月向物业投诉，但问题始终未得到有效解决。

3.设施设备维护不及时：小区电梯故障频发，根据答辩人记录，2022年1月至12月间，小区6部电梯共发生故障37次，平均每月3次以上，远超国家规定的安全运行标准。尤其是2022年6月3日，答辩人乘坐电梯时因突然下坠导致腰部受伤，医疗费用共计3,200元，而物业对此未承担任何责任。

二、被答辩人擅自提高物业服务费，违反合同约定及价格法规定

《物业服务合同》第四条明确规定，物业服务费标准为每平方米1.8元/月。然而自2021年7月起，被答辩人单方面将物业服务费提高至每平方米2.3元/月，涨幅达27.8%，未与业主委员会协商，也未履行价格公示程序，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于经营者调整价格，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则的规定。

答辩人曾于2021年8月15日向被答辩人提出异议，要求恢复原收费标准，但被答辩人拒绝调整。答辩人因此仅按照原合同约定的1.8元/标准缴纳物业服务费，共计12,600元，而非被答辩人主张的16,200元。

三、被答辩人未尽到合同约定的其他义务

1.公共收益未公开透明：根据《物业服务合同》第十条，被答辩人应当将小区公共区域广告、停车等收益的70%用于补充物业费，但答辩人多次要求查看相关收支明细，均被拒绝。2022年，小区广告位收入约50万元，停车费收入约120万元，合计170万元，按照合同约定应有119万元用于补充物业费，但答辩人从未见到相关资金使用情况。

2.未履行小区安全预警义务：2022年夏季，小区周边地区连续暴雨，答辩人多次提醒物业做好防汛准备，但物业未采取有效措施。2022年7月20日，小区地下车库因排水系统故障被淹，导致答辩人车辆受损，维修费用共计12,000元，而物业以不可抗力为由拒绝赔偿。

四、答辩人已尽到合理沟通义务，被答辩人拒绝协商解决

自2021年1月起，答辩人先后12次通过书面、电话、面谈等方式向被答辩人反映服务质量问题，并要求整改。2022年3月15日，答辩人联合小区其他12位业主共同向被答辩人发出整改要求函，但被答辩人仅做了表面回应，实际问题未得到解决。2022年10月，答辩人向业主委员会反映情况，业主委员会多次组织调解，但被答辩人态度强硬，拒绝实质性解决问题。

五、被答辩人的诉讼行为缺乏事实和法律依据

被答辩人在起诉状中声称答辩人拖欠物业服务费16,200元及滞纳金5,000元，但这一主张存在以下问题：

1.物业服务费标准应当按照合同约定的1.8元/平方米计算，而非被答辩人单方面提高的2.3元/平方米；

2.因被答辩人未提供合格的物业服务，根据《民法典》第九百四十四条第三款物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的规定，答辩人有权拒绝支付不符合质量标准的服务费用；

3.滞纳金的计算缺乏合同依据和法律依据，被答辩人从未在合同中约定滞纳金条款，也未提前告知答辩人将收取滞纳金。