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北京市四合院市场分析

主要结论

•北京市保护历史文化名城、鼓励社会购买四合院等各政策出台，促进了

四合院的交易。同时，供给增加加剧了市场的竞争。四合院开发受到同区域

相邻目的威胁和不同区域相同产品的竞争。

•**四合院价格普遍高于其他区域，按占地面积计算，交易均价为3-4万元

/平米。受历史文化影响，新建四合院与保存较好的四合院比价格上并不占

优势。

•难以复制的地段优势、无可挑剔的建筑设计与施工、良好的物业管理、以

后少有的片区开发四合院等是**四合院目（以下简称目）最大的优势。

但目周边环境对目影响很大，尤其是**市政代征地，拆迁成本很高，

如不改造，必然影响出售价格。另外**的改造能大大提升目价值，但其进

度要落后于本目。

•目开发区域内，据核实已有一些预备或正在开发的目，作为居住用地,

竞争目环境幽静，私密性强，给目构成了一些威胁。

•产品营销需要更准确的定位，对于不同的院子采取不同的销售策略。目

销售价格预计如下：

市政代征地不拆

1#院：3500万35000元/平米

2#院：3400万35000元/平米

3#院:4000万40000元/平米

4#院:3900万■10000元/平米

5#院:1.03亿45000元/平米

市政地改造完善:

1#院:4500万■15000元/平米

2#院:4300万45000元/平米

3#院:4000万40000元/平米

4#院:3900万40000元/平米

5#院:1.15亿50000元/平米

一、北京市四合院市场概述

据统计目前北京的四合院性质的院落总计3000多座，挂牌保护的只有

658座，主要集中在东城区和西城区。随着北京旧城改造的推进，四合院尤

其是保存比较完好的四合院越来越少，象征着北京古老历史文化的老四合

院建筑越来越少是公认的事实。

但由于历史原因，保存完好且产权清晰适合交易的老四合院并不多，

据专业四合院代理机构万德成的统计，真正能进入交易的不过5卜10%,即

120-240套之间。给四合院开发带来了机会，近几年，在回归中国传统文化、

保护四合院、北京保护历史文化名城实施、北京鼓励购买四合院政策出台等

一系利好条件下，四合院需求增加，一批新建的四合院应运而生，市场

反应良好。

但保护区内的四合院开发政策有严格的规定，必须以院落为单位进行

微循环式的开发，微循环开发是以政府为主的开发模式，开发应维持胡同

肌理，保护现有的四合院建筑。从政策层面上看，适宜居住的新建四合院建

筑数量会增加。而四合院是一个购买群体相对特殊的市场，这对犹如**一样

进行商业开发四合院的公司是不利的，尤其对开发规模较小的四合院的企

业。

四合院开发较多的地区为南城大栅栏区、西城什刹海地区、三眼井地区、

南锣鼓巷地区。其中大栅栏由宣武区政府改造，改造后煤市街西部将建成

200个左右的四合院居民区和四合院商务区。西城什刹海地区四合院交易火

爆，近几年也建成了许多四合院，加剧了市场的竞争。三眼井地区成为北京

最大的旧城改造区，将以院落为单位修缮的翻新大量的四合院。南锣鼓巷地

区自古以来为名人政客居住之地，长约1000米，东西各有8条对称的胡同,

是北京胡同肌理保存最完整的地区，原貌破坏也不大，根据旧城保护规划

区域内可以新建四合院的地不多，因此此地四合院价格偏高。

从地理位置上看，什刹海东侧为地安门大街，作为城市新格局两轴中

的纵轴；南侧为平安大道，交通便利。区域内前海、后海、西海三个湖泊使

周边环境明显好于其它地区，自古以来就是一个文人政客的居住游玩之地。

因此什刹海四合院价格普遍要高于其他地区，成为市场的热点。

相较需求供给增加很快，四合院市场呈供给逐渐大于需求的趋势。这对项