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2024年法律职业资格(主观题)模拟测试完美版带解析

一、民法案例分析题（35分）

2023年3月1日，甲（17周岁，某职业技术学院大二学生，课余时间在某奶茶店兼职月收入5000元）与乙签订《房屋租赁合同》，约定甲将其名下位于A市B区的房屋出租给乙，租期3年，月租金5000元，租金按季度支付。合同签订当日，乙向甲支付了首季度租金15000元及押金5000元，甲向乙交付了房屋钥匙。

2023年5月10日，甲的父亲丙（甲的法定代理人）得知甲擅自出租房屋一事，认为甲未成年且房屋系家庭共有财产（房屋登记在甲名下，系丙于2020年以甲名义购买，购房款全部由丙支付），遂向乙发送书面通知，称甲与乙签订的租赁合同无效，要求乙立即搬离。乙拒绝搬离，继续使用房屋并按约定支付租金。

2023年7月1日，甲因兼职收入稳定，认为自己已具备完全民事行为能力，未经丙同意，与丁签订《房屋买卖合同》，约定将该房屋以200万元价格出售给丁，丁于合同签订当日支付定金10万元，双方约定2023年8月15日办理过户登记。

2023年7月15日，丙发现甲与丁的交易，以甲无权处分为由，向丁发送书面通知，主张房屋买卖合同无效。丁未予理会，于2023年8月1日以甲为被告向A市B区法院提起诉讼，要求甲继续履行合同并办理过户登记。诉讼过程中，丙作为第三人参加诉讼，主张房屋为家庭共有财产，甲无权处分。经查，该房屋登记簿记载的所有权人为甲，无其他共有权人登记；丁在签订合同时已实地查看房屋，未发现丙居住痕迹，且甲向丁出示了房屋所有权证原件。

2023年8月10日，乙得知甲与丁的交易，以“承租人优先购买权”受侵害为由，向法院申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，主张甲与丁的买卖合同无效。

问题：

1.甲与乙签订的租赁合同是否有效？请说明理由。

2.甲与丁签订的买卖合同是否有效？丁是否有权要求甲继续履行合同并办理过户登记？请说明理由。

3.乙主张的“承租人优先购买权”是否成立？若成立，乙可主张何种救济？请说明理由。

解析：

1.甲与乙签订的租赁合同有效。

理由：根据《民法典》第18条第2款，十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。本案中，甲虽17周岁，但兼职月收入5000元，足以作为主要生活来源，应视为完全民事行为能力人。其签订的租赁合同不存在《民法典》第144、146、153、154条规定的无效情形（如无民事行为能力、虚假意思表示、违反法律强制性规定或公序良俗、恶意串通损害他人利益），故有效。

丙主张“房屋系家庭共有财产”不影响租赁合同效力。房屋所有权以登记为准（《民法典》第214、216条），登记簿记载甲为所有权人，丙未提供证据证明存在共有权登记或其他法定共有情形（如婚姻关系存续期间购买但登记在子女名下），故丙的共有主张无法律依据。

2.甲与丁签订的买卖合同有效，丁有权要求甲继续履行合同并办理过户登记。

理由：

（1）买卖合同效力：根据《民法典》第597条，出卖人无权处分不影响买卖合同的效力。本案中，即使甲对房屋无处分权（需结合共有关系认定），买卖合同本身仍有效。

（2）丁是否有权要求继续履行：需判断丁是否构成善意取得。根据《民法典》第311条，善意取得需满足以下条件：①受让人受让时善意；②以合理价格转让；③已登记（不动产）或交付（动产）。本案中，丁查看了房屋所有权证原件（登记簿记载甲为所有权人），未发现丙居住痕迹，已尽合理注意义务，构成“善意”；合同约定价格200万元（需结合市场价格判断，题目未提异议可推定合理）；双方约定8月15日过户，尚未登记，但诉讼中丁主张继续履行，若甲有权处分或丙追认，丁可取得所有权。

（3）丙的共有主张能否对抗丁：因房屋登记簿无共有登记，根据《民法典》第216条（不动产登记簿的推定力）及第311条（善意取得中“善意”的认定以登记簿为准），丁无义务审查登记簿外的共有关系，丙的内部共有主张不得对抗善意第三人丁。

3.乙的承租人优先购买权不成立，但若甲未通知乙即出卖房屋，乙可主张损害赔偿。

理由：根据《民法典》第726条，承租人优先购买权的行使需满足以下条件：①出租人出卖租赁房屋；②承租人在同等条件下主张优先购买。但存在例外情形：出租人将房屋出卖给近亲属（第726条第2款），或承租人未在合理期限内主张（第726条第1款）。

本案中，甲出卖房屋时，乙作为承租人享有优先购买权，但需以“同等条件”为前提。题目未提及甲是否通知乙，若甲未履行通知义务（合理期限为15日，《民法典》第726条），乙可依据《民法典》第728条主张损害赔偿（如因未行使优先购买权导致的差价损失），但不得直接主张买卖合同无效（最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠