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中介的房屋买卖合同

中介的房屋买卖合同是房地产交易中由中介机构参与拟定、促成买卖双方达成交易的法律文件，其核心作用在于规范交易流程、明确各方权利义务，并通过专业中介的介入降低交易风险。在2025年的房地产市场环境下，这类合同不仅需要遵循《中华人民共和国民法典》《城市房地产管理法》等基础法律框架，还需结合最新的不动产登记政策、税费调整及金融监管要求，形成兼具规范性与实操性的文本体系。合同通常包含三方主体——卖方（甲方）、买方（乙方）与中介方（丙方），三方权利义务的划分构成了合同的核心骨架。

一、合同基本结构与主体条款

中介的房屋买卖合同在结构上呈现出“基础信息+核心交易条款+保障性条款”的三层架构。基础信息部分需明确三方当事人身份，卖方需提供身份证号、房屋权属证明编号（如不动产权证号）、房屋具体坐落地址及建筑面积；买方需注明身份证号、户籍所在地及购房资格证明文件编号；中介方则需列明营业执照注册号、备案编号及经办人信息。房屋基本情况描述中，除传统的户型、朝向、建成年代外，2025年新版合同特别要求补充“房屋权利状态声明”，需明确标注房屋是否存在抵押、查封、租赁备案或共有权益人等情况，并附不动产登记部门出具的《房屋权利状况查询结果》作为合同附件。

交易核心条款包含房屋价款与支付方式。价款部分需同时标注总价（精确到小数点后两位）、单价（按建筑面积计算）及价款构成明细（如含装修折价、家具家电作价等）。支付方式的约定需与当前金融政策匹配，例如首付款比例需符合当地房贷政策要求，若买方选择按揭贷款，合同中需明确贷款机构名称、预计贷款金额及放款时限，并约定“如因乙方征信问题导致贷款未获批，乙方应在15日内以现金补足差额”的补救条款。中介服务费的支付通常单独列为条款，2025年新规要求明确服务费包含的服务项目清单（如房源核验、合同拟定、贷款协助、过户代办等），收费标准需符合当地住建部门发布的指导价，且禁止“打包收费”“捆绑服务”等行为。

二、关键条款的法律解析与实务要点

权属保障条款是合同的核心风险防控点。根据《民法典》第五百九十八条，卖方需承担“权利瑕疵担保责任”，合同中应明确约定：“甲方保证对所售房屋拥有完全处分权，自本合同签订之日起至过户完成期间，不得擅自设定抵押、赠与或出售给第三方。”为强化这一责任，2025年合同范本新增“权属核验期”条款，允许买方在支付定金后7日内委托第三方机构对房屋权属进行深度调查，若发现存在共有权益人未签字、土地性质为划拨等问题，买方有权解除合同并要求双倍返还定金。

房屋交付条款需细化操作标准。交付时间应精确至具体日期，交付条件包含“房屋主体结构无损坏”“附属设施设备正常运行”“水电气暖等公共服务已过户”等要素。2025年特别强调“交付前费用结算”，合同需列明物业费、供暖费、燃气费等项目的结算节点，通常约定“甲方应结清交付日前产生的所有费用，并向乙方提供缴费凭证原件”，同时附《房屋交接清单》作为附件，详细记录门窗、地板、厨卫设备等22项细节的完好状态，由三方签字确认后生效。

违约责任条款的设定需体现“比例原则”。针对买方逾期付款的情形，合同通常约定：“逾期15日内按日计算万分之三违约金，逾期超过15日且未书面说明理由的，卖方有权解除合同并没收定金。”而卖方逾期交房的违约责任应对等，例如“每逾期一日按已付房款的万分之三支付违约金，逾期30日以上乙方有权解除合同，甲方需返还已付款项并赔偿房屋差价损失”。2025年新规特别要求明确“根本违约”的认定标准，如卖方提供虚假权属证明、房屋面积误差超过3%且未书面告知等情形，买方有权主张合同无效并要求赔偿全部直接损失。

三、中介方的特殊义务与责任边界

中介机构在合同中承担“居间服务”与“审慎审查”双重义务。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条，中介方需在签约前核查卖方的权属证明、买方的购房资格证明，并将核验结果书面告知双方。2025年实施的《中介服务质量规范》进一步要求，合同中需附中介方出具的《房源核验报告》，包含房屋建成年代复核、面积实测比对、违建情况调查等内容，并加盖中介机构公章及经纪人执业印章。若因中介未履行核验义务导致合同无效，买方有权要求中介退还已支付的服务费，并承担不超过30%的连带赔偿责任。

信息披露义务是中介责任的重点。合同需单独列明“中介方告知事项”，包括房屋周边规划（如未来5年内是否有地铁施工、垃圾处理厂建设等）、房屋历史交易记录（近3年内是否发生过非正常死亡事件）、税费测算明细等。2025年新增“不利因素提示”条款，要求中介书面披露房屋存在的瑕疵（如墙体渗水、管道老化等），若刻意隐瞒，买方在入住后1年内发现的，可要求中介承担维修费用或解除合同。

交易资金监管条款体现风险防控升级。为防范“一房多卖”“卷款跑路”等风险，2025年全面推行“政府监管账户”制度，合