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2024年法律职业资格(主观题)考试练习题及答案解析

民法案例分析题（28分）

2023年3月1日，甲（65岁，退休教师）与乙（32岁，个体工商户）签订《房屋买卖合同》，约定甲将其名下位于A市B区的一套80平方米住宅（房产证号：A房权证B字第2021001号）以200万元价格出售给乙。合同约定：“乙应于合同签订当日支付定金20万元，2023年4月1日前支付首付款80万元，剩余100万元通过银行贷款支付；甲应于2023年5月1日前办理房屋过户登记手续；若一方违约，需向守约方支付合同总价款20%的违约金。”

合同签订后，乙按约支付定金20万元及首付款80万元，但因乙个人征信问题，银行未批准其贷款申请。2023年5月5日，甲以乙未支付剩余房款为由，书面通知乙解除合同，并要求乙搬离已实际占有的房屋（乙自2023年3月15日起入住）。乙拒绝搬离，主张甲无权解除合同，并要求继续履行。

2023年6月1日，甲与丙（45岁，某公司高管）签订《房屋买卖合同》，将同一房屋以220万元价格出售给丙。丙不知甲与乙此前的交易，于2023年6月15日办理了过户登记，并支付了全部房款。乙得知后，以甲、丙为共同被告向A市B区法院提起诉讼，主张：（1）甲与丙的房屋买卖合同无效；（2）确认乙对房屋享有所有权；（3）甲向乙支付违约金40万元。

另查明：甲与乙签订合同时，房屋已设定抵押权（抵押权人为丁银行，担保债权100万元，2025年5月到期），甲未将抵押情况告知乙；甲与丙签订合同时，明确告知丙房屋已抵押，但丙表示愿意代为清偿债务以涤除抵押权，后丙未实际清偿，丁银行亦未主张行使抵押权。

问题及答案解析：

1.甲与乙的《房屋买卖合同》是否有效？乙未取得银行贷款是否构成根本违约？甲是否有权解除合同？（8分）

答案：

（1）甲与乙的合同有效。根据《民法典》第143条，合同有效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定及公序良俗。本案中，甲、乙均具备完全民事行为能力，合同内容系双方真实意思表示，虽房屋已抵押，但抵押不影响买卖合同效力（《民法典》第406条第1款：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”）。因此，合同有效。

（2）乙未取得银行贷款不构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条（注：民法典时代可参照适用），因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，乙因个人征信问题未获贷款，属于可归责于乙的事由，但合同未明确约定“贷款未获批则乙需自筹资金支付剩余房款”，故乙未支付剩余房款的行为属于履行障碍，但需结合合同目的判断是否构成根本违约。

（3）甲无权解除合同。根据《民法典》第563条，根本违约需满足“致使不能实现合同目的”。乙已支付100万元（占总价款50%）并实际占有房屋，其未支付剩余房款的行为虽构成违约，但甲的合同目的（取得全部房款）仍可通过要求乙继续履行（如乙自筹资金支付）实现，故不构成根本违约，甲不得单方解除合同。

2.甲与丙的《房屋买卖合同》是否有效？丙是否取得房屋所有权？（8分）

答案：

（1）甲与丙的合同有效。甲作为所有权人（虽房屋已抵押，但抵押人仍有权转让抵押物），与丙签订合同系真实意思表示，且不存在《民法典》第144-154条规定的无效情形（如恶意串通损害第三人利益）。乙主张合同无效的理由不成立，因丙不知甲与乙的交易（无恶意），且甲与丙的交易价格合理（220万元高于甲与乙的200万元），不构成恶意串通。

（2）丙已取得房屋所有权。根据《民法典》第214条，不动产物权变动以登记为生效要件。丙已办理过户登记，符合物权变动要件。虽房屋上存在丁银行的抵押权，但抵押权的存在不影响所有权转移（《民法典》第406条第1款），丁银行仍可就该房屋行使抵押权。

3.乙主张确认其对房屋享有所有权是否成立？乙要求甲支付40万元违约金是否应支持？（12分）

答案：

（1）乙不享有房屋所有权。根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。乙虽与甲签订合同并实际占有房屋，但未办理过户登记，故未取得所有权。

（2）乙要求甲支付40万元违约金应部分支持。甲在与乙的合同未解除的情况下，将房屋另行出售给丙，构成根本违约（《民法典》第577条），应承担违约责任。但根据《民法典》第585条，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，乙的实际损