第九章路线价法.pptVIP

第九章路线价法**第1页，共30页，星期日，2025年，2月5日一、路线价法的基本概念、理论依据和适用范围1、概念:路线价法是对临街道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价。?根据路线价，通过深度修正和其他修正来求取其他临街宗地地价的方法。第一节路线价法的基本原理第2页，共30页，星期日，2025年，2月5日2、路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场法。“路线价”是若干“标准宗地”的平均价格，“标准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价格”；临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。第3页，共30页，星期日，2025年，2月5日3、路线价法适用的对象和条件路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。路线价法是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。第4页，共30页，星期日，2025年，2月5日二、路线价法操作的基本步骤划分路线价区段设定标准深度（区段内临街各宗地深度的众数）确定路线价标准宗地：一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度；用途、容积率等在所在路线价区段具有代表性容积率。制作深度指数表和其他修正指数表计算各地块的价格第5页，共30页，星期日，2025年，2月5日三、路线价的深度修正单独深度百分率：美国的“4321法制”40%；30%；20%；10%；9%；8%；7%；6%累积深度百分率：50英尺的累积深度百分率：40%+30%=70%75英尺的累积深度百分率：90%平均深度百分率=累积深度百分率*标准深度/所给深度50英尺的平均深度百分率：70%*100/50=140%75英尺的平均深度百分率：90%*100/75=120%第6页，共30页，星期日，2025年，2月5日例：某临街深度30.48m(100英尺）临街宽度20m的矩形地，总价100万元。试根据“4321”法则，计算其相邻临街深度15.24米，临街宽度为20m的矩形地的总价？如果相邻临街土地的临街深度为45.72m其他条件不变，则该土地总价？100*（40%+30%）=70万元；100*（40%+30%+20%+10%+9%+8%）=117万元第7页，共30页，星期日，2025年，2月5日深度修正公式：U＝V×dV×f×dU＝V×dV×fU:宗地价（总价）V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单位宽度的标准宗地的总价）dV:深度修正系数（前为平均深度百分率，后为累积深度百分率）f:临街宽度d：临街深度第8页，共30页，星期日，2025年，2月5日例：下图中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩行土地，其所在区段的路线价(土地单价)为2500元／㎡。根据深度价格修正率，计算该宗土地的总价格。第9页，共30页，星期日，2025年，2月5日【解】由于路线价是用土地单价表示的，所以在应用时采取平均深度价格修正率U＝V×dV×f×d=2500*（70%*100/50）*20*15.24=1066800元第10页，共30页，星期日，2025年，2月5日例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地(临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200元，计算该宗土地的总价格。【解】由于路线价是单位宽度的标准临街宗地的总价，所以在应用时采取累计深度价格修正率U＝V×dV×f=76200*70%*20=1066800元第11页，共30页，星期日，2025年，2月5日四、路线价的其他修正临街宽度形状临街状况街道ABC图9－3第12页，共30页，星期日，2025年，2月5日第二节路线价法的运用第13页，共30页，星期日，2025年，2月5日一、一面临街地的评估矩形地根据其临街深度12m查深度指数表（表9-3），然后根据路线