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2024年法律职业资格(主观题)考试题目解析

一、民法综合案例解析

案例背景：2023年3月1日，甲（65岁，退休教师）与乙（32岁，个体工商户）签订《房屋买卖合同》，约定甲将其所有的A市朝阳区XX小区302室（以下简称“302室”）以380万元出售给乙。合同约定：乙应于3月10日前支付定金50万元，4月30日前支付首付款150万元（含定金），剩余180万元通过银行贷款支付；甲应于5月15日前办理产权过户登记，并于过户后3日内腾退房屋。

3月5日，乙向甲支付定金50万元。3月10日，甲因突发脑溢血住院，经诊断为限制民事行为能力人（法院于3月20日作出宣告）。甲之子丙（28岁，律师）得知后，于3月25日以甲法定代理人身份向乙发送书面通知，称甲因丧失部分民事行为能力，原《房屋买卖合同》无效，要求乙配合解除合同并返还定金。乙拒绝，称甲住院前精神状态正常，合同有效，要求继续履行。

4月1日，甲病情好转，短暂恢复完全民事行为能力（持续约1周），期间甲与不知情的丁（45岁，企业高管）签订《房屋抵押合同》，约定以302室为丁的500万元借款提供抵押担保，并于4月5日办理抵押登记。

4月20日，乙向甲账户转账150万元（含定金），但甲因再次住院未查收该款项。5月1日，甲病情恶化，经法院宣告为无民事行为能力人，丙继续担任法定代理人。5月10日，丁因借款到期未获清偿，向法院申请实现担保物权。5月15日，乙要求甲配合过户遭拒，遂起诉至法院，请求：1.确认《房屋买卖合同》有效；2.甲继续履行合同，办理过户登记；3.丁协助涂销抵押登记。

争议焦点及解析：

（一）《房屋买卖合同》的效力认定

根据《民法典》第22条，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或经其法定代理人同意、追认；但可以独立实施纯获利益的民事法律行为或与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。本案中，甲于3月1日签订合同时精神状态正常，3月10日住院后被宣告为限制民事行为能力人（法院3月20日宣告），需判断合同签订时甲的民事行为能力状态。

关键事实：合同签订时间（3月1日）早于甲被宣告为限制民事行为能力人（3月20日），且无证据证明甲在3月1日前已存在不能完全辨认自己行为的情形（如病历、证人证言等）。根据《民法典》第24条，认定自然人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人需经法院宣告，且以“不能辨认或不能完全辨认自己行为”为实质要件。因此，3月1日签订合同时，甲应被推定为完全民事行为能力人，合同自成立时生效。

丙以甲事后被宣告为限制民事行为能力人为由主张合同无效，缺乏法律依据。限制民事行为能力人实施的民事法律行为效力待定的前提是行为发生时其已处于限制民事行为能力状态。本案中，合同签订时甲行为能力正常，故合同有效。

（二）甲与丁签订的《房屋抵押合同》效力及抵押权设立

甲于4月1日至4月7日期间短暂恢复完全民事行为能力，此时与丁签订《房屋抵押合同》。根据《民法典》第24条第2款，被宣告为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的自然人，在恢复相关行为能力后，经本人、利害关系人或有关组织申请，法院可宣告恢复其民事行为能力。但本案中，甲仅“短暂恢复”，未经过法院宣告程序。

需区分“事实行为能力”与“法律行为能力”。法律行为能力以法律拟制的状态为准（即法院宣告），但在未被宣告期间，若自然人事实上具备完全辨认能力，其实施的民事法律行为应认定为有效。本案中，甲虽未通过法院程序恢复行为能力，但其4月1日至4月7日期间事实上具备完全辨认能力，且丁不知情（无恶意），故《房屋抵押合同》有效。

根据《民法典》第402条，以不动产抵押的，抵押权自登记时设立。本案中，抵押合同签订后于4月5日办理登记，故丁的抵押权合法设立。

（三）乙的诉讼请求能否支持

1.确认合同有效：如前所述，合同签订时甲为完全民事行为能力人，内容不违反法律、行政法规强制性规定，无《民法典》第144-154条规定的无效情形，应认定有效。

2.继续履行合同：根据《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行等违约责任。但本案中，302室已设立抵押权（丁为抵押权人），根据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的除外；转让财产的，抵押权不受影响。因此，甲仍可转让302室，但需满足以下条件：（1）通知抵押权人丁（非经同意）；（2）乙代为清偿债务消灭抵押权（或甲自行清偿）。

若乙愿意代为清偿丁的500万元债务（或甲以售房款清偿），则抵押权消灭，甲可办理过户登记。但乙仅起诉要求继续履行，未明确表示代为清偿，法院需释明乙是否愿意代偿。若乙拒绝，因抵押权存在导致过户履行不能，法院