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房屋租赁保证金返还纠纷法律分析

引言

房屋租赁作为日常生活中最常见的民事法律行为之一，涉及大量民生权益。在租赁合同履行过程中，租赁保证金（俗称“押金”）因其担保功能被广泛采用，通常由承租人向出租人支付一定金额，用于保障租金缴纳、房屋及设施完好返还等义务的履行。然而，实践中因保证金返还引发的纠纷屡见不鲜，如出租人以房屋损坏、欠缴费用为由拒绝返还，承租人主张保证金被不合理扣除等。此类纠纷不仅影响租赁双方的合法权益，更可能因处理不当激化矛盾。本文将围绕房屋租赁保证金的法律性质、常见纠纷类型、法律适用规则及争议解决路径展开系统分析，为规范租赁行为、预防和化解纠纷提供法律参考。

一、房屋租赁保证金的法律性质与功能定位

（一）保证金的法律属性辨析

房屋租赁保证金是指在租赁合同中，承租人为担保自身履行合同义务（如按时支付租金、妥善使用房屋、期满返还房屋等）而向出租人支付的金钱。其法律属性需结合我国现行法律体系及司法实践综合认定。与定金、预付款等概念不同，保证金并非法定担保方式，而是基于合同双方意思自治设立的约定担保。

定金具有“双倍返还”的惩罚性（《民法典》第587条），且以“定金”明确约定为前提；预付款则是提前支付的租金或费用，不具有担保功能。而保证金的核心是“担保”，其本质是通过金钱占有转移的方式，促使承租人履行合同义务，待义务履行完毕后予以返还。司法实践中，法院通常将保证金定性为“具有担保性质的债权”，即出租人对保证金的占有是暂时的，最终需根据合同履行情况决定是否返还。

（二）保证金的核心功能解析

保证金的功能可从“担保”与“补偿”两方面理解：

一方面，担保功能是其设立初衷。通过支付保证金，承租人需权衡违约成本（可能丧失保证金），从而更谨慎地履行合同义务，如按时缴纳租金、避免恶意损坏房屋等。这种“经济约束”机制能有效降低出租人因承租人违约遭受损失的风险。

另一方面，补偿功能是其实际作用。若承租人未履行合同义务（如拖欠租金、损坏房屋），出租人可从保证金中扣除相应损失，无需另行通过诉讼主张赔偿。需注意的是，这种扣除需以实际损失为限，超出部分仍需返还承租人。例如，若承租人欠缴租金500元，房屋维修需300元，出租人最多可扣除800元，剩余保证金应返还。

二、保证金返还纠纷的常见类型与成因分析

（一）合同解除后拒绝返还纠纷

租赁合同解除（包括到期终止、提前解除）是保证金返还的常见触发场景。实践中，出租人常以“承租人存在违约行为”为由拒绝返还，而承租人则主张已完全履行义务。例如，承租人提前退租但已按合同约定承担违约金，出租人仍扣留全部保证金；或合同到期后，出租人以“未提前通知续约”“房屋清洁不达标”等非合同约定理由拒绝返还。此类纠纷的核心矛盾在于对“合同解除后保证金返还条件”的理解差异，根源多为合同条款对“解除情形下的保证金处理”约定不明确。

（二）不合理扣除费用引发的纠纷

出租人主张从保证金中扣除费用是返还纠纷的另一主要类型，常见扣除项目包括欠缴租金、水电费、物业费、房屋维修费等。但部分扣除行为缺乏合理性：

其一，扣除项目超出合同约定范围。例如，合同仅约定“担保租金支付”，但出租人以“承租人养宠物导致房屋有异味”为由扣除费用，而该情形未在合同中明确为可扣除事项。

其二，扣除金额超过实际损失。如房屋墙面有轻微划痕，实际维修需200元，但出租人要求扣除1000元“重新粉刷费”；或承租人已补缴欠缴的水电费，出租人仍重复扣除。

其三，将正常损耗认定为人为损坏。根据《民法典》第710条，承租人按约定或合理方式使用房屋导致的损耗（如墙面自然发黄、地板正常磨损），出租人不得要求赔偿，更不得以此扣除保证金。但实践中，出租人常将正常损耗归责于承租人，引发争议。

（三）合同条款歧义导致的返还争议

许多租赁合同对保证金的约定过于简单，如仅写“承租人需支付保证金XX元，合同终止时返还”，未明确“返还条件”“扣除情形”“争议处理”等关键内容。例如，合同约定“承租人未履行义务的，保证金不予返还”，但未列明“义务”具体包括哪些；或约定“房屋完好返还后退还保证金”，但未定义“完好”的标准（是“与交付时一致”还是“合理使用后的状态”）。此类模糊条款易导致双方在履约后对“是否满足返还条件”产生分歧，承租人认为已完成义务，出租人则以“未达标准”为由拒绝返还。

（四）特殊情形下的返还障碍

除上述类型外，还存在一些特殊场景引发的纠纷：

转租或分租时的保证金归属。若承租人未经出租人同意转租，次承租人向承租人支付的保证金，在原合同解除时可能因转租无效导致返还责任不清。

出租人主体变更后的返还问题。如房屋所有权转移，新产权人以“未收取保证金”为由拒绝返还，而原出租人已失联，承租人难以维权。

电子合同中的保证金争议。部分通过网络平台签订的租赁合同，保证金支付记录不清晰（如通过个人账户转账未备