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房地产买卖居间合同

房地产买卖居间合同是指在房地产交易过程中，由居间人（通常为房地产中介机构）促成买方与卖方达成房屋买卖协议，并由交易双方向居间人支付报酬的合同。这类合同涉及三方主体（买方、卖方、居间人），法律关系复杂且与不动产交易的特殊性紧密相关。在实践中，因合同条款不完善、权利义务约定模糊引发的纠纷屡见不鲜，因此有必要从合同的核心要素、常见风险及法律规制等方面进行深入解析。

一、合同主体的资格认定

（一）居间人的资质要求

根据《房地产经纪管理办法》，从事房地产居间服务的机构必须具备营业执照和房地产经纪机构备案证明，从业人员需持有房地产经纪专业人员职业资格证书。未取得资质的机构或个人签订的居间合同可能因主体不适格被认定为无效。例如，部分“黑中介”通过个人名义从事居间活动，收取费用后卷款跑路，此时买方或卖方难以通过法律途径追回损失。此外，居间人需如实披露自身资质信息，若故意隐瞒无资质的事实，交易方有权主张合同无效并要求赔偿信赖利益损失。

（二）买方与卖方的主体资格

买方需具备完全民事行为能力，若为限购政策下的购房者，需符合当地住房限购条件（如社保缴纳年限、家庭住房套数等）。卖方则必须是房屋的合法权利人，需提供不动产权证、婚姻状况证明（如结婚证、离婚证及离婚协议）等材料。实践中常见的风险包括：卖方并非房屋唯一所有权人（如夫妻共有房屋仅一方签字）、房屋存在抵押或查封登记、继承人未完成产权过户即出售房屋等。例如，夫妻一方擅自出售共有房屋，若买方不符合“善意取得”条件（即不知道且无理由知道房屋为共有、已支付合理对价、已办理过户登记），该买卖合同可能被认定为无效，居间合同的履行也会因此受阻。

二、合同核心条款的效力认定

（一）居间服务范围与报酬条款

居间合同需明确约定服务内容，包括但不限于：提供房源信息、陪同看房、协助议价、促成签订买卖合同、协助办理贷款及过户手续等。报酬条款是核心争议点，实践中存在“跳单”“双向收费”“高额违约金”等问题。

“跳单”行为的认定：根据《民法典》第九百六十五条，委托人在接受居间服务后，利用居间人提供的交易机会或媒介服务，绕开居间人直接与对方订立合同的，应当向居间人支付报酬。例如，买方通过中介A看房后，又通过中介B以更低价格成交，若中介A能证明其提供了房源信息且买方实际利用了该信息，则买方构成“跳单”，需支付报酬。

报酬支付条件：居间人仅促成买卖合同成立即可主张报酬，还是需完成过户手续后才能主张？对此，应区分“报告居间”与“媒介居间”：报告居间只需提供订约机会，媒介居间则需促成合同成立。但实践中，多数居间合同约定“以过户完成为支付条件”，若因非居间人原因导致过户失败（如买方贷款审批未通过），居间人仍可主张部分报酬。

（二）房屋信息披露条款

居间人负有如实报告义务，需向买方披露房屋的权利状况（如是否抵押、查封）、物理状况（如面积、朝向、装修、是否发生过非正常死亡事件）、周边配套（如学区、交通）等信息。若故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，需承担赔偿责任。例如，居间人明知房屋存在漏水问题却未告知买方，买方入住后发现房屋渗水，可依据《民法典》第九百六十二条要求居间人赔偿维修费用及租金损失。此外，卖方也需对房屋信息的真实性负责，若卖方与居间人恶意串通隐瞒瑕疵，买方有权主张撤销合同并要求二者承担连带赔偿责任。

（三）定金与违约金条款

定金条款常涉及“立约定金”与“履约定金”的混淆。在居间合同中，交易双方可能向居间人支付定金，由其代为保管。此时需明确：若买卖合同未成立，定金应退还买方；若因一方违约导致合同无法履行，违约方需双倍返还定金（适用定金罚则）。违约金条款则需符合“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，若约定的违约金过高（如超过合同标的额的30%），违约方有权请求法院或仲裁机构予以调减。例如，居间合同约定“任何一方违约需支付房屋总价20%的违约金”，法院可能根据实际损失（如居间人已支出的必要费用、买方的信赖损失）酌情调低违约金比例。

三、合同履行中的风险防范

（一）房屋权属与权利负担审查

交易双方及居间人需共同核查房屋权属状况，具体包括：

通过不动产登记中心查询房屋的抵押、查封、异议登记信息；

核实卖方身份与不动产权证登记信息是否一致；

若房屋为继承所得，需确认是否已办理继承权公证或法院判决；

若房屋为拆迁安置房，需明确是否已满足上市交易条件（如限制转让期限）。

例如，房屋存在银行抵押时，需约定卖方在过户前办理解押手续，解押资金来源（如卖方自筹、买方垫付）及资金安全保障措施（如提存公证）。若买方垫付解押款，需在合同中约定卖方逾期不解押的违约责任，并将解押款作为购房款的一部分进行抵扣。

（二）税费承担与费用明细条款

房地产交易涉及税费种类繁多（契税、增值税、个人所得税、印花税等），需在合同中明确各方承担的税种及比例。实践中，部