二手房买卖合同.docxVIP

二手房买卖合同

一、签约前的“必修课”：知己知彼，百战不殆

在落笔签字之前，买卖双方，尤其是买方，必须投入足够的精力进行前期准备与核查工作。这并非多余，而是为后续合同的顺利履行奠定坚实基础。

1.产权状况核查：这是“根”上的问题，容不得半点马虎。买方务必要求卖方提供房屋所有权证（或不动产权证），仔细核对产权证上的产权人信息是否与卖方身份一致，房屋性质（商品房、经济适用房、房改房等）、坐落位置、建筑面积等是否与实际情况相符。更为关键的是，要通过当地不动产登记中心等官方渠道查询该房屋是否存在抵押、查封、共有权益人等权利限制情况。若房屋有共有权人，签约时需所有共有人共同签署或出具经过公证的授权委托书。

2.房屋现状及瑕疵披露：买方应亲自实地查看房屋，对房屋结构、装修、设施设备、朝向、楼层、小区环境等进行细致了解。同时，卖方应如实告知房屋的重大瑕疵，如是否发生过非正常死亡事件、房屋主体结构是否存在问题、是否有漏水等情况。这些信息最好能在合同中明确体现，或另行签署补充协议。

3.购房资格与贷款能力预审：在限购政策依然存在的背景下，买方需确认自身是否具备购房资格。若需要贷款，应提前向银行咨询贷款政策、自身征信状况、可贷额度及月供能力，避免因后期贷款不成而导致合同无法履行。

4.税费成本测算：二手房交易涉及的税费种类较多，如契税、个人所得税、增值税及附加、中介费等。买卖双方应提前了解清楚各项税费的征收标准及承担方，并在合同中明确约定，避免后期产生争议。

二、合同核心条款深度剖析：字字千金，不容小觑

一份规范、严谨的二手房买卖合同，应包含以下核心条款。在签订时，务必逐字逐句审阅，确保条款清晰、权责明确。

1.当事人基本信息：

*明确买卖双方的姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系地址、联系电话等。若有代理人，需注明代理人信息及授权范围。确保信息准确无误，这是合同生效的前提。

2.房屋基本情况：

*房屋坐落：精确到门牌号，与产权证一致。

*产权证号：清晰列明。

*房屋性质：如商品房、已购公有住房等。

*建筑面积与套内建筑面积：以产权证登记为准，并注明面积差异的处理方式（如有）。

*房屋结构、户型、朝向等：简要描述。

*房屋抵押、租赁情况：卖方需如实声明，如有抵押，需明确解压责任及时间；如有租赁，需明确租赁关系如何处理（如“买卖不破租赁”的约定，或要求卖方在交房前解除租赁）。

3.房屋价款及支付方式：

*总价款：大小写均需填写，确保一致。

*付款方式：明确是一次性付款还是按揭贷款。

*定金：金额、支付时间、支付方式。定金罚则的适用（如买方违约定金不退，卖方违约双倍返还定金）。

*首付款：金额、支付时间、支付方式（如资金监管）、支付条件（如满足某项约定后支付）。

*贷款：如为按揭，需注明贷款金额、贷款银行（可约定为某银行或卖方配合买方选择银行）、贷款获批的时间限制。若贷款不成的处理方式（如买方自筹资金补足或解除合同互不违约）。

*尾款：金额、支付时间（通常为过户后或交房时）、支付方式。

4.税费承担：

*明确各项税费（契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、登记费、交易手续费等）由哪一方承担。这是谈判的重点之一，需清晰约定。

5.房屋交付：

*交付时间：明确具体日期或满足某条件后的几日之内。

*交付标准：房屋现状交付，还是包含固定装修、家具家电（需列明清单及数量、品牌、型号，如有）。水、电、燃气、暖气、物业管理等费用的结算截止日期及方式。

*钥匙交付：明确交付时间和方式。

6.产权过户：

*过户时间：约定在满足何种条件后（如买方支付首付款后、银行批贷后）多少日内共同前往不动产登记中心办理过户手续。

*双方配合义务：明确双方需提供的材料及配合事项。

7.违约责任：

*这是合同的“牙齿”，是保障交易安全的关键。

*买方违约：如未按时支付房款，每逾期一日应承担多少违约金；逾期超过多少日，卖方有权解除合同并要求赔偿损失等。

*卖方违约：如未按时交房、未按时配合过户、房屋产权存在问题导致无法过户、房屋存在重大瑕疵未如实告知等，应承担的违约责任，如支付违约金、买方有权解除合同并要求返还已付款项及赔偿损失等。

*违约金计算方式：通常有按日计算（每日按总房款的万分之几）和固定金额两种，需明确约定。

*合同解除条件：明确在何种情况下，一方有权解除合同。

8.补充协议：

*对于主合同中未详尽约定或有特殊约定的事项，可在此列明。例如：

*户口迁移问题：卖方承诺在一定期限内将户口迁出。

*房屋内留存物品清单。