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2025年房地产经纪人继承房、赠与房等特殊权属房源勘察专题试卷及解析

2025年房地产经纪人继承房、赠与房等特殊权属房源勘察专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在勘察继承房产时，最核心的权属证明文件是？

A、购房合同

B、继承权公证书或法院生效判决书

C、房屋所有权证

D、被继承人死亡证明

【答案】B

【解析】正确答案是B。继承权公证书或法院生效判决书是确认继承人合法继承权的核心法律文件，是办理后续产权过户的根本依据。A选项购房合同是原始取得凭证，但不能直接证明当前继承人的权属；C选项房屋所有权证在产权人去世后已不能完全反映最新权属状态，需以继承文件为准；D选项被继承人死亡证明是继承的必要条件之一，但不是权属证明的核心。知识点：继承房产的权属确认。易错点：容易混淆原始购房凭证与继承权证明文件的重要性，误认为有旧房产证即可。

2、客户欲出售一套其父亲生前通过遗嘱继承的房产，但尚未办理产权过户手续。经纪人勘察时应首先建议客户？

A、直接挂牌出售，告知买家后续可一起过户

B、先去公证处办理继承权公证，再到不动产登记中心办理产权变更

C、联系所有法定继承人，签订一份共有协议

D、查询该房产是否存在抵押或查封

【答案】B

【解析】正确答案是B。在出售继承房产前，必须先将产权登记至继承人名下，即“先确权，后交易”。办理继承权公证是确权的关键步骤。A选项操作不合法，产权不清晰无法进行交易；C选项签订共有协议不能替代法定的产权变更登记程序；D选项查询房产状态是勘察的必要环节，但不是首要且最根本的步骤。知识点：继承房产的交易前置条件。易错点：忽视产权清晰是交易的前提，试图跳过确权环节直接交易。

3、关于接受赠与的房产再次出售时涉及的税费，下列说法正确的是？

A、与普通商品房完全相同，无特殊规定

B、在计算个人所得税时，其原值统一按零计算

C、可能涉及较高的个人所得税，因其原值可能难以确定

D、免征增值税和个人所得税

【答案】C

【解析】正确答案是C。赠与房产的原值（即受赠成本）在税务上通常被认定为零，若再次出售，差额（售价原值）会很大，导致个人所得税可能较高。A选项错误，赠与房产在税费计算上与普通商品房有显著区别；B选项过于绝对，虽然原值常被认定为零，但若受赠时有相关税费凭证，可作为原值扣除；D选项错误，赠与环节直系亲属间可免征个税，但再出售时并无免征规定。知识点：赠与房产再交易的税务问题。易错点：误以为赠与房产再售税费与普通住房一样，或简单认为原值就是零。

4、经纪人在勘察一套夫妻共同财产但登记在一方名下的房产时，发现房主欲单独出售。经纪人应如何处理？

A、只要房产证上是房主一人名字，就可以正常代理

B、要求房主提供其配偶签署的《同意出售证明》

C、建议房主先去不动产登记中心将配偶名字加到房产证上

D、告知房主，其配偶不同意则无法出售

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》，夫妻共同财产处分需共有人同意。为规避交易风险，经纪人必须要求登记方提供配偶同意出售的书面证明。A选项错误，仅凭登记信息无法完全反映真实权属状态，易引发纠纷；C选项并非必要步骤，且耗时较长；D选项表述过于绝对，配偶同意是关键，但形式上需要书面证明。知识点：夫妻共有房产的出售条件。易错点：过度信赖不动产登记簿的公示效力，忽视了婚姻法关于共同财产的规定。

5、在勘察一套通过法院判决离婚分割所得的房产时，经纪人应重点核实的文件是？

A、离婚证

B、离婚协议书

C、法院的生效判决书或裁定书

D、原房产证

【答案】C

【解析】正确答案是C。法院的生效判决书或裁定书是物权变动的直接法律依据，其法律效力高于离婚协议。A选项离婚证仅证明婚姻关系解除；B选项离婚协议书是双方合意，若未办理过户，物权尚未转移；D选项原房产证已不能反映判决后的权属状况。知识点：司法裁判导致的物权变动。易错点：混淆了离婚协议与法院判决在物权变动上的效力层级。

6、房地产经纪人对一套“满五唯一”的继承房产进行税费咨询时，关于个人所得税的说法，正确的是？

A、因为是继承所得，所以不满足“满五唯一”条件，需全额征收个税

B、满足“满五唯一”条件，可免征个人所得税

C、继承房产不适用“满五唯一”政策，一律按交易差额的20%征收

D、是否“满五唯一”看的是原产权人取得房产的时间

【答案】B

【解析】正确答案是B。“满五唯一”政策中的“满五”是指房产证（或契税完税证明）日期满5年，“唯一”是指该住房是继承人（现产权人）及其家庭在国内的唯一住房。继承房产在计算个税时同样适用此优惠政策。A和C选项错误地认为继承房产不适用该政策；D选项错误，“满五”的起算时间是从继承取得新的房产证开始计算，而非原产权人。知识点：继承房产的“满五唯一”个税优惠认定。易错点：错误地认为继承房产的原值和持