黑龙江省住宅物业服务退出工作指导规则-全文及解读.docxVIP

黑龙江省住宅物业服务退出工作指导规则

第一章?总则

第一条?为规范全省物业服务市场秩序，保障物业服务活动依法有序衔接，维护业主和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》?《物业管理条例》《黑龙江省住宅物业管理条例》等相关法律、法规规定，结合本省实际，制定本指导规则。

第二条?本规则适用于本省行政区域内物业服务人退出物业管理区域（以下简称住宅小区）物业服务的活动。

第三条?省、市物业行政主管部门负责本行政区域内住宅物业服务退出工作的政策制定和工作指导。

县级物业行政主管部门负责本行政区域内住宅物业服务退出工作的业务指导、监督管理、依法调解等工作。

街道办事处或乡镇人民政府（以下简称街道或乡镇）具体负责本辖区住宅物业服务退出工作的组织指导、监督管理工作，依法调处业主、业主大会、业主委员会或物业管理委员会（以下简称业委会或物管会）与物业服务人在退出住宅小区过程中产生的纠纷。居（村）民委员会协助街道或乡镇做好相关工作。

第四条?公安、城市管理、市场监督管理等有关部门按照工作职责，在所在地县级人民政府的统筹组织下，协助配合做好物业服务人退出住宅小区相关工作。

第五条?物业服务人退出住宅小区应本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡原则，认真依法做好物业服务交接工作，保持住宅小区物业服务的连续性。

第六条?业主共同决定解聘物业服务人时，应充分考虑到物业服务的持续性、长期性特点，从保证广大业主的正常生活秩序，维护相关主体合法权益出发，慎用辞退权。

第二章?一般退出

第七条?物业服务人一般退出住宅小区主要包括以下情形：

（一）前期物业服务合同期限未满，业主依法共同决定选聘新的物业服务人的；

（二）前期物业服务合同期限届满，业主依法共同决定或物业服务人决定不再续约的；

（三）物业服务合同期限未满，业主依法共同决定解聘原物业服务人或者物业服务合同当事人双方协商同意提前解约的；

（四）物业服务合同期限届满，业主依法共同决定或物业服务人决定不再续约的；

（五）由于历史形成等原因，无物业服务合同或者物业服务合同未明确具体期限，业主依法共同决定或物业服务人决定终止服务的；

（六）物业服务人因破产或被注销、吊销营业执照等原因致使其不能继续履行合同义务的；

（七）依法依约应当退出的其他情形。

第八条?解聘物业服务人时，业委会或物管会应当依法召开业主大会或全体业主会议共同决定。业主共同决定应当依法满足以下条件：

（一）由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

（二）应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第九条?物业服务人应当严格履行退出程序和义务，依法做好物业服务交接工作，保障住宅小区物业服务的连续性。

第十条?物业服务人一般退出住宅小区，按照以下程序办理：

（一）告知。业主依法共同决定终止物业服务或解除物业服务合同的，业委会或物管会应当提前60日书面通知物业服务人，并书面报告所在地街道或乡镇；物业服务人决定终止物业服务或解除物业服务合同的，应当提前90日书面通知业委会或物管会，并书面报告所在地街道或乡镇。合同对通知期限另有约定的除外。

（二）公示。业委会或物管会应当自业主依法作出共同决定、物业服务人应当自书面通知终止物业服务或者解除物业服务合同之日起3日内，将解约原因、解约时间等具体事宜，以书面形式（盖章）在住宅小区显著位置进行公示，公示时间应不少于7日。

（三）选聘。业委会或物管会应当在物业服务合同到期、解约或终止物业服务时间前，在所在地街道或乡镇、县级物业行政主管部门的指导下，依法选聘新的物业服务人并签订物业服务合同。

（四）退出。业委会或物管会应当与原物业服务人、新聘物业服务人协商确定交接时间，并通知所在地街道或乡镇。街道或乡镇现场指导监督各方依法做好预收代收和预付代付的物业服务费用、物业档案资料、物业服务用房、共用设施设备和其他属于业主共有财物的交接和登记工作。原物业服务人应当在约定期限或者物业服务合同依法解除后15日内，或者在接到解聘通知之日起30日内退出物业管理区域。

第十一条?解除物业服务合同前，物业服务人不得擅自停止物业服务。物业服务人也不得以业主欠交物业服务费、债权债务纠纷、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接和退出，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新物业服务人进行服务。

第十二条?鼓励有条件的住宅小区经业主大会或全体业主同意，业委会或物管会可聘请第三方机构具体承担物业服务人解聘或选聘、账务清理结算、物业查验及交接等工作。聘请第三方机构的费用可从业主大会工作经费、小区公共收益等途径列支。

第十三条?物业服务人违反《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《黑龙江省住宅物业管理条例》等相关法律、法规的规定，所服务住宅小区出现下列情形之一的，列为拟监督