福州经典项目东方威尼斯项目全程策划总案终稿样本.docVIP

福州市“东方威尼斯”项目

全程策划报告之一

（总案某些）

本案工作目的

1、建立利润保障发展模式

通过原则化“东方威尼斯”整个项目运作程序制定与实行，为福建大世界华夏房地产有限公司导入专业经营理念与管理模式，建立利润保障发展模式。

2、建立价值提高发展模式

通过创造性思维与实操能力完美结合，充分挖掘“东方威尼斯”项目最大潜能，建立价值提高发展模式，以实现利润最大化终极目的。

3、建立整合资源最优化方案

地产开发由各种环节构成，通过对福州大世界华夏房地产有限公司内外资源全面整合，形成最优化方案，并建立公司核心竞争力。

本案经营理念

经营理念之一：超越同质化

在房地产业竞争激烈今天，房地产项目同质化现象严重，互相克隆案例屡见不鲜，如何挖掘项目鲜明个性及不可克隆性，是项目能否脱颖而出、获得成功核心。

本案就是要进一步挖掘出“东方威尼斯”自身潜在价值，建立项目核心价值体系，提高项目核心竞争力，并在实际操作中引入创新体系，最后激发项目潜能。

经营理念之二：引导市场

房地产因其开发（生产）周期比较长，不能单纯停留在迎合消费者需求层面，它还必要要“引导市场”。

本案就是要在市场需求分析基本上，结合“东方威尼斯”核心价值，提炼出创新务实主题定位，营造符合主题产品和居住文化氛围，去引导客户群居住理念与倾向，从而保障项目一、二、三期销售都获得成功。

经营理念之三：全程顾问与解决

咱们提供服务贯穿于“东方威尼斯”项目开发之初，始终到项目销售顺利完毕并扩大后续影响，为项目可持续发展进行铺路。

经营理念之四：提高发展商品牌

咱们除了全程为“东方威尼斯”项目提供专业服务之外，还同步注重对发展商品牌进行塑造和提高，这种提高始终地贯穿在各个环节中。

本案将为福州大世界华夏房地产有限公司建立形象树立系统和提高品牌筹划，使项目成为贵司打造品牌平台，并为成功开发下一种项目打下良好基本，达到获取利润和赢得公司名牌效应这一终极目的。

第一章市场状况分析

一、福州宏观环境分析

1.1、经济环境

，在全国省会都市中，福州市国民生产总值和财政总收入位居第10位，其中华人民共和国民生产总值1160.5亿元，财政收入116亿元，分别比1990年上升6个档次。并且，都市人均可支配收入位居第3位，社会消费品零售总额位居第10位，出口总值位居第4位，经济发展水平与全国先进都市差距逐渐缩小。

福州经济总量位居全省前茅，约占1/4强，省会中心都市凝聚力和辐射作用日益增强。到，人均国内生产总值预测将达到3500美元左右，国内生产总值预测年均增长12%。

（点评：都市人均可支配收入远远高于社会消费品零售总额排名，阐明福州潜在消费力强）

1.2、政策环境

1.2.1、购房入户政策

福州都市扩张一种重要目的是，到，市区人口要达到200万。基于上述因素，初，福州市出台文献，规定自11月23日起，凡在福州市区购买成套住房，只要人均建筑面积达到25平方米，本人及其共同居住直系亲属可以申请随迁户口。并且为进一步以便购房入户，福州市人民政府办公厅还出台有关文献，依照此文献精神，购房者只凭借购房合同和发票，就可以到福州市房地产交易登记中心办理“产权备案证明”，并凭此证明到公安部门办理落户手续。这一政策大大活跃了外地户口到福州市购房。

1.2.2、营业税计征办法调节

福州市地税局依照上级关于精神调节了市房地产转让中营业税缴交办法，计征额由本来营业收入改为营业收入减去原值后余额。此举对于福州市高档住宅和非住宅二手房市场具备直接刺激作用（普通住宅已免营业税），这是上半年福州市非住宅二手房市场回暖重要因素之一。

1.2.3、房地产交易程序简化办法

福州市始终致力于简化房屋交易登记办事流程、提高办事效率工作，持续三次缩短房屋交易过户办事时限。二手房交易办证时限在一年内从35个工作日减至10个工作日。

（点评：福州通过一系列有关政策，加大都市人口及经济扩容力度）

1.3、金融信贷政策

据调查，福州市房地产公司自有资金比率整体水平局限性20%。房地产公司融资渠道狭窄，对银行资金依赖性强。从消费者来看，福州市当前近80%商品房购房者选取按揭方式，同全国总体形势一致。房地产市场在资金上严重依赖银行信贷，在这种状况下，不久前国家对金融信贷政策调节也许会使福州市房地产市场产生重大影响。

1.4、行政规划和人口环境

福州市是福建省省会，总面积11968平方公里，其中市区面积1043平方公里，都市建成区面积70.5平方公里。现下辖闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县、鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区等6县5区，代管长乐市、福清市。总人口639万人，其中都市人口213万人。福州市还是华侨和港澳台胞最多省会都市之一，总数达250多万人，足迹遍及世界100各种国家和地区。

1.5、历史人文环境

福州古为闽越国故都，198