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房屋共同财产合同

房屋共同财产合同是婚姻关系中明确房产权益归属、规避财产纠纷的重要法律文件。随着2025年10月1日《民法典婚姻家庭编司法解释（五）》的正式实施，合同的订立需以“实际贡献原则”为核心，结合最新法律规定细化条款内容。以下从法律依据、认定标准、分割原则及实操建议四个维度展开说明。

一、法律依据：从形式登记到实质贡献的立法演进

当前房屋共同财产认定的核心法律框架包括《民法典》第1062条及司法解释（五）第23条。其中新规明确：婚姻关系存续期间共同还贷的房产，无论登记在一方或双方名下，均需按共同还贷比例及增值部分进行分割。这一调整颠覆了此前“登记为准”的绝对原则，例如婚前一方父母出资购房、婚后夫妻共同还贷的情形，now需区分婚前个人出资部分与婚后共同增值部分，前者归产权登记方，后者则按贡献比例分割。

司法实践中，法院优先尊重当事人的意思自治。若夫妻双方在合同中明确约定“婚后共同还贷部分及对应增值归双方共有”，即使未办理产权加名手续，该条款仍可作为分割依据。但需注意，约定内容不得违反强制性规定，如排除一方基本居住权的条款可能被认定无效。

二、认定标准：三类典型情形的实务界定

（一）婚前购房婚后共同还贷

以北京某法院2025年典型案例为例：男方婚前以个人名义购房，首付50万元（父母出资），贷款100万元，婚后夫妻共同还贷60万元。离婚时房产市值280万元，增值130万元。根据新规，共同财产部分计算公式为：共同还贷额÷总房款×增值额=60万÷150万×130万=52万元，女方可分得26万元及已还贷30万元，合计56万元。此类情形需在合同中列明“婚前首付金额、资金来源、婚后还贷账户流水”等关键信息。

（二）婚后一方工资购房

上海某案例显示，女方婚后用个人工资全款购买价值300万元的房产并登记在自己名下，男方主张分割时，法院依据司法解释（五）认定该房产为共同财产。原因在于婚姻存续期间的工资收入本身属于共同财产，除非双方签订书面协议约定“婚后各自收入归个人所有”。此类合同需特别注明“购房资金来源是否为婚前个人财产”，并附银行转账凭证作为佐证。

（三）父母出资的性质认定

区分“借款”与“赠与”是此类合同的核心。若父母转账时备注“购房借款”，则该款项视为夫妻共同债务；若未明确约定，可能被推定为对双方的赠与。例如深圳某案件中，女方父母婚后转账80万元用于购房，未作任何备注，法院最终认定为对夫妻双方的赠与，该部分及对应增值纳入共同财产分割。建议合同中增设“父母出资声明条款”，由出资方父母签字确认资金性质。

三、分割原则：公平补偿与实际需求平衡

（一）增值部分计算方法

采用“对应增值法”：以共同还贷期间的房产增值率为基准，计算公式为（离婚时市价-购买价）÷购买价×共同还贷总额。需注意，装修增值、学区政策变动等因素可能影响评估结果，合同中可约定“以起诉时周边同类房屋均价作为评估参考”。

（二）特殊权益倾斜

对家庭主妇/夫、生活困难方等群体，法院可能适用《民法典》第1087条的照顾原则。例如杭州某判决中，女方因长期承担家务导致经济能力较弱，法院在分割时给予其20%的额外补偿。合同中可预先约定“如一方因抚育子女、照料老人等付出较多义务，分割时可适当多分”。

（三）房屋归属的选择权

合同可约定“取得房屋所有权一方需向另一方支付折价款”，支付方式可选择一次性付清或分期支付，若分期需明确“利息标准（一般按LPR计算）及逾期违约金”。如北京某案例中，男方获得房屋所有权后未按期支付补偿款，女方依据合同约定主张每日万分之五的违约金获得支持。

四、实操建议：合同订立的风险防控要点

（一）关键条款设计

出资明细条款

需列明各方出资金额、方式（现金/转账）、时间，并附银行回单编号。例如：“甲方于2025年3月1日通过招商银行尾号XXXX账户转账30万元至乙方购房账户，用途为共同购房首付。”

产权登记约定

明确“是否办理共有权登记”及“共有方式（按份共有/共同共有）”。按份共有时需注明各自比例，如“甲方占60%，乙方占40%”；共同共有则默认各50%，但分割时仍需按实际贡献调整。

增值分配公式

直接嵌入合同条款：“若发生离婚分割，共同增值部分=（届时房产评估价-购买价）×（共同还贷总额÷总房款），双方按此金额平均分配。”

（二）证据链保存

除书面合同外，需同步收集三类材料：1.资金往来凭证（标注用途）；2.产权登记部门的查询记录；3.还贷账户的流水明细。建议每年度对共同财产进行“盘点公证”，由双方签字确认财产状态，避免后期举证困难。

（三）动态调整机制

针对婚姻中可能出现的重大情形（如一方父母追加出资、房产置换等），合同应预留“补充协议”空间。例如约定“婚后五年内若置换房产，原合同条款自动适用于新购房产”，确保权益延续性。

在婚姻关系的动态发展中，房屋共同财