论物权法立法当中的不动产登记制度样本.docVIP

论物权法立法当中不动产登记制度

摘要：十届人大常委会第十二次会议对《物权法(草案)》进行了二次审议，审议当中对于国内不动产登记制度有各种意见和设想，本文拟就物权法立法当中对于不动产登记制度若干问题提出自己看法和建议，但愿对于参加立法者有所借鉴和参照。

制定物权法是为了实现财产关系基本规则统一、完善，是贯彻新宪法关于“公民合法私有财产不受侵犯”精神详细办法。物权法如果没有就不动产登记制度基本原则做出规定，或者规定得不尽合理和完善，那就不能算是一部好物权法，公民、法人及其她合法组织物权就不能得到妥善保护。尽管专家学者对于不动产登记制度阐述颇多，笔者还是不赘浅陋，就物权法起草当中涉及不动产登记制度，谈谈自己看法。

一、关于不动产登记机构

专家学者对于设立统一不动产登记机构没有异议，全国主管房地产权属和土地使用权权属建设部和国土资源部对于统一不动产登记必要性也不能否认。但是，当前除了青岛、上海、重庆、深圳、大连、厦门等都市房屋和土地由同一种登记机关进行登记外，绝大某些省、市、区房屋和土地登记分别由不同登记机关进行登记。房屋和土地分别由不同登记机构进行登记，其弊端重要有：

1.房产管理部门和土地资源管理部门权责不清、效率低下，不但增长了房地产交易办事环节，且直接导致房地产权属不清、双重抵押、交易程序复杂和交易成本增大，使得房地产交易安全不能完全得到保障，已经严重影响国内经济发展软环境改进，不利于充分保护公民、法人和其她组织合法财产权。

2.基层金融机构对变化当前不动产登记制度呼声强烈，由于当前房地产双重抵押给银行信贷资产带来巨大隐患，甚至在局部地区影响了金融安全。

3.分离登记制度给人民法院执行工作带来困境。分离登记制度极也许导致土地使用权和其上房屋所有权被登记在不同主体名下，人民法院在执行程序中遇到这种状况时，往往无所适从。最高人民法院与国土资源部、建设部以法发[]5号文联合颁布《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题告知》第六条规定：“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人，人民法院应当同步查封;土地使用权和房屋所有权归属不一致，查封被执行人名下土地使用权或者房屋。”可见，人民法院对于土地使用权和房屋所有权归属不一致房地产查封、处置等执行工作，程序复杂，执行工作效果堪忧，债权人受偿也许性极低。对于浮现这种状况，最高人民法院关于负责人指出：“这种不正常现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运营导致，不也许由人民法院在执行程序中解决。”

物权法立法目，不外乎通过保护物权来保护市场经济主体合法财产权，保护交易安全和减少交易成本，从而激发人民创业激情，让咱们社会创造财富如江水普通涌流。经济分析法学科斯定理给咱们启示就是，法律保护权利办法，“无论如何选取，都应当以减少交易成本和增进效益最大化为准则。”十年前在《房地产管理法》立法当中，对于都市房地产权属统一登记问题，学者普遍赞成统一登记，但碍于行政机关职能调节等问题，而最后有所妥协。《房地产管理法》第六条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门机构设立及其职权由省、自治区、直辖市人民政府拟定。”《房地产管理法》同步规定，经省、自治区、直辖市人民政府拟定，县级以上地方人民政府由一种部门统一负责房产管理和土地管理工作，可以制作、颁发统一房地产权证书，依照本法第六十条规定，将房屋所有权和该房屋占用范畴内土地使用权确认和变更，分别载入房地产权证书。但历经十年，全国多数地方均采纳房地产权属登记分离式管理模式，实践表白，其弊端显现无疑，亟待改革。

立法机关创制物权法这样一部基本民事法律，就是要改革国家公权分权不尽合理、权利交叉运营现状，变化当前房地产管理部门和国土资源管理部门行政权力格局。建设行政、国土资源行政主管部门出于行政权力扩张天然行政权力本性，很难就统一不动产登记机构问题达到共识。对于统一房地产权属登记机构，法学家梁慧星指出：“有专家说，当前登记机关，都是赞成统一登记机关，她们所反对就是统一到其她机关去。再说咱们看到上海等大都市已经统一了登记机关，上海就统一了房屋和土地登记机关。那这一种省、一种市都能办成事情，咱们这样一种号称中央集权国家中央政府居然办不了，使人觉得很可笑。”因而，国家立法机关不但要听取建设行政、国土资源行政主管部门对于统一房地产权属登记机构意见，更要听取广大老百姓意见，听取法院、金融机构意见。

完全实现涉及都市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内不动产统一登记，当前确有相称难度。但是，将房屋和土地权属登记加以统一，颁发统一房地产权属证书，应当是切实可行。因而，对于房地产权属统一登记机构，国家立法机关听取