新会计准则房产企业会计科目设置及分录.docxVIP

房地产行业作为国民经济的重要支柱，其会计核算具有特殊性和复杂性。新会计准则的实施，对房地产企业的会计科目设置、收入确认、成本计量等方面均带来了深刻影响。科学合理地设置会计科目，准确编制会计分录，是确保房地产企业财务信息真实、可靠、合规的基础。本文将结合新会计准则的要求，探讨房地产企业会计科目的设置思路，并通过实务案例解析主要业务的会计分录处理。

一、会计科目设置的基本原则

房地产企业在设置会计科目时，除了遵循《企业会计准则》的统一规定外，还应结合自身经营特点和管理需求，遵循以下原则：

1.合法性与相关性相结合：科目设置必须符合会计准则的规定，同时要满足企业内部管理对会计信息的需求，如项目核算、成本控制等。

2.清晰性与实用性并重：科目名称应简明易懂，核算内容明确，便于会计人员操作和外部使用者理解。

3.前瞻性与稳定性兼顾：考虑到房地产项目开发周期长的特点，科目设置应具有一定的前瞻性，以适应未来可能发生的业务变化，同时保持相对稳定，便于不同期间的比较分析。

4.成本效益原则：在满足核算和管理要求的前提下，避免科目设置过于繁琐，以降低核算成本。

二、主要会计科目的设置与说明

房地产企业的会计科目设置，应围绕其开发经营活动的全过程展开。以下是一些核心科目的设置及在房地产企业中的特殊应用说明：

（一）资产类科目

1.货币资金：核算企业库存现金、银行存款和其他货币资金。房地产企业资金量大，应加强对不同银行账户和资金用途的明细核算。

2.应收票据：核算企业因转让、销售开发产品等收到的商业汇票。

3.应收账款：核算企业因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，应向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。房地产企业应按债务人进行明细核算，并关注坏账风险。

4.预付账款：核算企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。可按预付对象和项目进行明细核算。

5.其他应收款：核算企业除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收、暂付款项，如应收的各种赔款、罚款、存出保证金等。

6.存货：房地产企业的存货主要包括：

*开发产品：核算企业已完工开发产品的实际成本。

*库存商品：核算企业为销售而持有的开发产品（在某些情况下，“开发产品”也可视为“库存商品”的一种特殊形式）。

*原材料：核算企业库存的各种材料，如用于开发工程的钢材、水泥等（若企业自行施工较多）。

*周转材料：核算企业能够多次使用、逐渐转移其价值但仍保持原有形态不确认为固定资产的材料，如模板、挡板等。

*开发成本：本科目是房地产企业最为核心的成本归集科目，用于核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。应按开发项目，分别“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施费”、“公共配套设施费”和“开发间接费用”等进行明细核算。项目完工后，将其结转入“开发产品”。

7.投资性房地产：核算企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。房地产企业应根据管理层意图和准则规定，准确划分自用房地产、存货和投资性房地产。

8.固定资产：核算企业持有的固定资产原价，如办公用房屋、机械设备等。

9.无形资产：核算企业持有的无形资产成本，包括土地使用权（指企业为自用而取得的，或持有以备增值后转让但不符合投资性房地产定义的土地使用权）、专利权、非专利技术等。

10.长期待摊费用：核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

（二）负债类科目

1.短期借款：核算企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下（含一年）的各种借款。

2.应付票据：核算企业购买材料、商品和接受劳务供应等开出、承兑的商业汇票。

3.应付账款：核算企业因购买材料、商品和接受劳务供应等经营活动应支付的款项，以及因发包工程应付给承包单位的工程价款。

4.预收款项：在新收入准则下，该科目核算内容有所调整，通常用于核算企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务，且该义务不满足“合同负债”确认条件的款项。但在房地产企业实务中，对于预售房款，更核心的科目是：

*合同负债：核算企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。房地产企业在收到预收款时，应将其计入“合同负债”，并在满足收入确认条件时结转收入。

5.应付职工薪酬：核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。

6.应交税费：核算企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、消费税、所得税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教